宅建協会青年部及び女性会合同新年会

不動産業が多様であるという課題について

京都宅建さん主催の宅建協会青年部と女性会の合同新年会に参加した。

16時30分から20時30分という長丁場だったけど、有意義な時間になった。

はじめに1時間自社PRしたい企業さんの2分間PRタイム。

正直、不動産の集まりだから、どこも同じような仕事だと思っていたけれど

めちゃくちゃ業務内容が多様な事に改めて気づかせて頂くことができた。

 

エリアの違いはもちろん、売買、仲介、買取再販、リノベーション、収益等

テナント専門、サブリース、新築等まだまだたくさんある。

一部のエリアでは不動産だけでは食べていけないので別事業を兼務されている人もいた。

東京から地方に移住され、不動産屋のない街で不動産を起ち上げれている人もいた。

京都にはいろんな不動産の方がおられるんだなと感心した。

正直、こんなに面白いと思っていなかったので立候補しなかったけど

やっておけば良かったと、とても反省しています。

 

だけど、聞きながら思ったのは、こんなにも業者間同士で知らないこと

一般の方々は、もっと知らない事なんだろうなということだった。

家を買いたい、売りたい、テナントを探している、空き家を収益化したい。

どの仕事でも当然重要だけど、コンセプトを明確にする事が

いかに大切かという事を聞きながら感じていた。

 

僕たちもお店づくりをワンストップで提供するというコンセプトを掲げている。

これは、お店をつくるフローの複雑さ、物件を不動産屋さんで探して

見つけた物件をデザイナーさんや工務店さんに見てもらって計画をつくり

うまく行きそうなら不動産を契約して、工事を契約してといった流れ。

この、うまく行きそうなら進めようという事に違和感を感じて、今のコンセプトがあるけれど

まだまだ、多くの方に知って頂けるまでには至っていない。

 

これだけ、いろいろな不動業があるなかで、自分にぴったりの不動産屋さんを

探すことが難しい時代、自分たちの事業はもちろん

業界についても、もっと改善しないといけない事があると感じた一日だった。

 

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テナントの募集業務が増えてます。

家主様からご指名頂ける理由とは?

うちは、あまり積極的に募集業務をやってこなかったのですが

今年に入って家主様から直接のテナント募集のご依頼が、どっと増えています。

どっちかというと、お店を出店したい方のサポートを

“しっかりとやるためにどうするのか?”という事をしっかり考えてやってきたので

ちょっと驚いているのですが、ご依頼頂ける仕事は頑張ります。

 

出店をしっかりサポートしたいと思ってやってきたことの成果として

200件を超える出店のお手伝いをさせて頂いた事で

今もたくさんの出店を目指される方々とお店づくりを行っていますが

それが一部の家主様に認知して頂いた事がひとつの理由かなと思ってます。

 

家主さんも所有するテナントには誰でもいいから入ってほしいと思ってはおられなくて

やっぱり人柄の良い人だったり、きっちりされている方だったりを希望されます。

家主さんも入居者さんが決まるまでは、実はドキドキされているんですよね。

一店舗一店舗丁寧に出店のお手伝いを続けてくれたスタッフのおかげで

家主さんからも注目してくださるようになったんだと思っています。

 

それと、テナントを担当するスタッフの成長も大きな理由です。

入社一年目に宅地建物取引主任士を見事合格してくれて

一件一件丁寧な取引を行ってくれたおかげで家主様の対応もしっかりと出来ている。

普段仕事をしていると何も変わっていないようだけど

実は少しずつ少しずつ変化していて、気がつけばびっくりするような力になっている。

今、コトスタイルはそんな時期にきているのかなって思います。

 

3年前では出来ていなかった事がたくさんできるようになっていて

いろいろな事が形になってきていると本当に思う。

こうした日々の成長が実感できる事が仕事をしている中で一番うれしいし

みんなが成長して、会社が成長することは、お客さんにとっても良い事なんで

もっともっと成長して良い会社を目指していこうと思う。

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中古不動産を売却するのか賃貸するのか。

使っていない建物があれば是非ご相談ください。

使っていない建物があるんだけど、どうするべきか。

今使っていない、相続によって引継、理由はいろいろ。

今まで考えても来なかったけれど、

実際そのような状況であった時に頼るのが不動産会社です。

 

だけど、不動産会社と言っても色々な種類があるのと

たくさんの不動産会社があるので、どこに行けばよいかわからない。

不動産って大きな金額のものだし、

不動産屋さんってなんだかちょっと怖いし。

特に相談しずらいですよね。

 

だから、うちに来てください!とは言いません。

でも、僕たちがやっている仕事の事を知ってもらえたら

たくさんの不動産会社さんの中で探してた会社に

選んでもらえるかもしれません。

 

というのも、僕たちは不動産といっても

店舗に特化して不動産デザインやプランを行う集団として

2011年から200店舗程のお店の出店を

テナントの紹介からお店のデザイン、施工と行ってきました。

 

そして、実は最近、その実績をご覧になった家主さんから

うちの建物の募集をお願いできないかという相談をいただきます。

先日も相談をうけたのは、二階建ての木造店舗付住宅。

一階がご夫婦で営業される薬局で二階がご夫婦のお住まいです。

 

近くに大手薬局が出店されて厳しい経営状況なのと

年齢の事も考えると、今の事業を撤退してテナントで貸せないかという内容。

そこで、当社ではいくつかのプランを提案させて頂きました。

 

約35坪の薬局スペースを2階のご自宅への動線と切り離すのが前提で

1フロアで募集するものと、2フロアに分けて募集するものです。

電気、ガス、水道といったインフラをどうのように分けるか

そして、どのように家主業として管理していくか試算します。

 

今回の立地の場合、特にコロナ禍であった事から

当社でも大きな面積よりも10坪〜20坪程度の問い合わせが多いので

2フロアに分ける方が募集がしやすいと考えていました。

ただ、当然現状の1フロアに対して2フロアの方がコストがかさみます。

メリットとデメリットをじっくり相談した結果

こちらの家主様は2フロアに分けることを決意して頂き

まずは、区画分けの工事がスタートしました。

 

そして、工事をしながら2区画の募集をスタート。

結果見事に2区画の申込みが入り入居が決定しました。

このような形で出店のお手伝いをしてきた経験に基づいて

テナントで貸すという側のお手伝いも最近は行っています。

 

それから、実は店舗だけではなくてリノベーションもやります。

リノファクという中古住宅の販売からリノベーションまで

ワンストップで行うというサイトも運営しています。

その為に、リノベーションしたいという方に向けて情報を提供できるので

中古住宅の売却のご相談もさせて頂けます。

 

これによって、テナントとして賃貸で貸すのか。

それとも中古住宅として売却するのかというような

2つの選択肢で中古不動産の活用をご提案できます。

基本のご提案はどちらかですが、これは会社のお話。

 

僕自身は以前の職場で他にもいろいろな活用をしてきたので

もしかしたら、この2つ以外のご提案をするかもしれませんが

僕たちの店舗を創るコトとお店の様な住まいを創るコトが

こういった形でお役にたてるという事が最近増えているので

もし、そのような会社を探されていたらご連絡頂いてもよいかもしれません。

空いている不動産をデザインの力で生まれ変わらせる。

ぼちぼちですが、そんな仕事のご相談もやってます。

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リノファクOPENしました。

お店のようなライフスタイルを住まいで叶えるサービス。

10月27日にリノベーションファクトリー「リノファク」をオープンしました。

2011年7月、店舗に特化して物件探しからデザイン施工までワンストップとして

創業してから9年、店舗でやってきたノウハウと実績を基に

住宅業界でもワンストップリノベーションサービスにチャレンジします。

 

不動産と建築という専門業種がわかれている事で困っているのは

お店を出したいと考えている出店者だけではありません。

こだわりの住まいを実現したいリノベ住宅に住みたい人も同じ。

 

政府の住宅政策が新築からリノベーションへと移行し

金融機関では住宅ローンにリノベーションが組み込めるようになりました。

ただ、リノベーションをしたい人がリノベーション物件を

手に入れやすいサービスがない。

これは、お店を出したい出店者と全く同じです。

 

中古不動産の価格だけでは足りず、その不動産にいくらのリノベを行うか

中古不動産の売買価格と合わせてリノベ費用を算出しなければ住宅ローンに進めません。

だけど、不動産屋さんではリノベプランもリノベ費用も出せません。

これが、リノベにトライしにくい最大の理由です。

 

そこで、リノベーションのプロが物件を紹介する。

紹介した物件にはリノベが適しているか等具体的アドバイスを行えます。

おおよその予算感や、改装して実現したい理想の広さ具合など。

そして、気になる物件はすぐにプランニングして費用まで出します。

あとは、住宅ローンの結果を待つだけ。

 

リノベーションってどうしたら手に入るの?

結局リノベ済の物件を買ってしまった。

不動産屋さんから先に中古物件を買うように言われて買ったが

ローンは金利の高いリフォームローンで組まされた。

こういった、専門業者がバラバラだった故に起こっていた

リノベーションの失敗をなくします。

 

そして、200店舗程のお店の設計で鍛え上げた

お客様の想いをカタチにする力で

お店のようなこだわりのライフスタイルを実現します。

 

想いをしっかい聞くことができるヒアリング力。

それらをカタチにできるデザイン力。

そして、そのデザインを実現する強力な職人さん達との調整力。

リノベーション住宅に興味がある方は

是非、リノファクをご活用ください。

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譲渡という選択肢。

テナントの解約を決める前に譲渡について考えてほしい。

今日は今まであまり考えたくないから

ブログでは控えていた、退去時のコトについて書きます。

コロナの影響でお店の売上も下がり

退去を考えるオーナー様もおられます。

 

政府の給付金は入ってきたが

一時的な救済であって、今までのような状況には戻りません。

特に、今まで外国人観光客をターゲットにしていたお店は

とても厳しい状況だと思います。

 

とはいえ、個人で経営されている方の多くが

急にやり方を変えることも出来ません。

とても残念だけど、一旦事業をストップして

新たな準備期間と考え退去を考える方もおられるでしょう。

 

テナントを退去する理由は様々だと思いますが

お金をかけて作ったお店が一瞬でなくなる瞬間であり

とても、とてもつらいコトです。

 

もし、退去を決めるのであれば

譲渡という選択肢も検討してほしいと思います。

せっかく愛情いっぱいで育ててきたお店。

カタチは変わるかもしれないけれど

想いをもった新たなオーナーへ譲ってみませんか?

 

当社では、これまで数店舗の譲渡に携わりました。

何か宣伝したわけではなく

悩み悩んだオーナーから、コトスタイルさんなら

なんとかしてくれるんじゃとお問い合わせを頂き。

少しずつ、譲渡の経験を積んで来ました。

 

譲渡の場合、多くのオーナー様は

家主さんだったり管理会社さんに相談されます。

多くの家主さんや管理会社さんは

新しい入居者さんがいるなら良いですよと

割と好意的に譲渡について了承していただけます。

 

退去してしまうと、また一から入居者さんを

探さないといけないので、

次の入居者さんが決まっているなら断る理由もありません。

それに、長く入居してくださった方の

紹介ということであれば、むしろ安心です。

 

とはいえ積極的に入居者さん探しを

手伝ってくれるという事ではありません。

相談相手が不動産屋さんであっても

新たに入居したいという方に情報は届きません。

 

このあたりは、不動産の仕組みが理由なのですが

詳しく書くと長くなっちゃうので割愛します。

そうこうしているうちに時間ばかりが経って

仕方なく退去せざるをえないというわけです。

 

しかし、当社の場合は普段より

お店を出したい出店希望の方と物件を探していますので

ご相談いただければ、わりとスムーズに

ご紹介につながるケースが多いと思います。

 

譲渡の場合は必然的に居抜物件にもなりますので

新しいオーナーにとってもとてもメリットがあります。

そのまま利用しないとしても厨房だけ使ったりと

本来かかるはずの工事費用をコストダウンする事ができます。

 

例えば、先日お問い合わせ頂いた譲渡のお店。

結果100万円の譲渡に成功しました。

退去日が迫っており、もう少しで

スケルトンにする100万円以上の解体工事をしなければならなかったので

大変喜んで頂くことができました。

 

また、入居された新オーナーは

出したかった立地の物件だったので

こちらも、大変喜んで頂くことができました。

 

このように双方喜んでいただけるのが譲渡です。

もちろん家主さまも家賃が途絶えるはありません。

不動産屋さんは、あらたな契約という事で

仲介手数料をしっかりうけとっておられました。

 

譲渡は関係者すべての人がハッピーになる

テナントの退去方法だと考えています。

だから、退去を決めてしまう前に

ぜひ、一度譲渡の相談をいただけると幸いです。

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京都の売買価格減少に対する今後のテナント相場は。

売買価格の減少はテナント賃料に影響はあるのか!?

物件探しからワンストップでお店創りが出来る。

宅建業者としてテナント物件を探して

物件が見つかれば設計事務所としてデザインを提案

もちろん工務店として工事まで行います。

 

9年前に「これや!」って事で会社を起ち上げて

まあまあ大変な事ばっかりではありましたが

たくさんのお客さんとの御縁を頂いくことができて

そうした活動を行政の方にも認めて頂いて

京都市や京都商工会議所のセミナーでも話す機会を頂いたりと

なんとか、今日までやってこれる事が出来ています。

 

最近では、今営業している物件を売って

移転を考えているという方から相談を受けたり。

テナントの移転や活用と合わせて

ご自宅の売却についての相談を受けたりと、

売買に関わるご相談が増えて来ています。

 

売買の場合は、やはり日々売買業務を行っている

廻りのスペシャリストな友人にも意見を聞きながら

個別の相談には対応しているのですが、、、

そんな売買系の友人達は揃って価格が下がったと言っています。

 

例えば先斗町の物件

所有者さんはできれば7億最低でも5億で

売りたいと考えているようですが

実際のところは4億ほどという見解。

1年前なら5億いけたかもなんて話を聞きました。

 

自宅についても、京都の中心部で

少し前なら5千万だった物件を1億5千万で買いたいなんて話も

耳にした事があったのですが、今はどうなんでしょう。

先日別件で訪れた分譲マンションは

所有者さんの希望価格よりも1,500万ほど低い見積もりでした、、、

 

とまあ、かなりバブル時の様に上がっていたものが

止まってしまって、下がってきているという事は間違いないようです。

中には、大きな物件を抱えて苦労している方もいるなんて

ちょっと怖い話も聞いたりします。

 

とはいえ、テナント賃貸の方はというと

そこまでの下落感は感じませんし、上がったものは

しばらくそのままという感じを受けています。

ここは、少し売買と性質が違うところですね。

 

毎日物件情報をチェックしていますが

強気な物件もまだまだあるし、、、(決まってませんが、、、)

意外と安く設定されている物件もあります。

このあたりは相談を受けている不動産屋さんの

考え方なんかも影響しているんだろうなって見てます。

 

テナントは借りたい人がたくさんいるけれど

類似する物件が少ないので査定も住宅に比べると難しいですね。

なかなかいくらですって言い切れない部分があるので

いろいろな部分を加味しながら設定価格を決めて

市場の反応を確認しながら落とし所を探すのが良い気がします。

 

まあ、そう考えると、なかなか現状から

下るということにはならないのかなという印象です。

とはいいつつも、民泊ブーム等を発端に

ぐっと上がった京都のテナントの賃料相場では

飲食店や美容室さんの事業計画は

なかなか厳しいものになってしまいます。

賃料が上がったからって、飲食代やカット代は変わらないので、、、

 

そうすると、現実的に本当にこれじゃ無理だといった

状況が続いてくると、リアルに借りれる人がいなくなって

借りて商売できる家賃に向かって

少しずつ賃料も安定していくような気もします。

 

というよりは、安定できるようにしていかないと

京都の街にお店がなくなっちゃいますんで

受け身で考えているだけでもいけない問題な気もしますね。

 

新型コロナウイルスの影響も心配です。

リーマンショック以上の経済不況になるような事が

日々いろいろなところで騒がれていますし

そうなると、借り手の減少に繋がるかもしれません。

 

高く貸したい家主さんと、安く借りたい入居者さん

色々な外的要因の影響を受けながら

双方納得できる賃料が決まると考えると

本当に奥が深いし、日々勉強という感じです。

色々と学べる事が多い毎日に感謝です。

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お店の原状回復に困った!京都でテナントを譲渡するという選択肢。

店舗の譲渡のご相談も対応させて頂いております。

商売がうまく行っている方も、そうでない方も含めて

さまざまな理由で退去という選択をされる方がおられます。

テナントを契約される時は、あまり深く考えていない事で

退去のタイミングでネックになるもの、、、

それは、「原状回復」と「退去予告」の問題です。

 

原状回復とは、入居した時の状態に戻してくださいという内容で

中でもスケルトンに戻さないといけないケースの場合

スケルトンの内容にもよりますが、100万〜300万といった

高額な費用をかけて退去しなければいけない事もあります。

 

退去予告は、退去する旨を貸主に伝えたときから

いつ退去させてもらえるかを決めたものです。

京都のテナントの場合は、3ヶ月が相場な印象で

中には6ヶ月以上のものも稀にあります。

家賃20万円としても120万円です。

 

退去することを決意してから、、、

原状回復もして、退去するまで決められた期間の家賃を払う。

出ることにも、かなりの費用(リスク)を支払わなければいけません。

 

そこで、譲渡という選択肢。

今の内装の状態のまま、新しい入居者さんに譲る。

ただ、譲るだけではなく、内容によっては

譲った対価を得る事もできます。

 

実は、最近当社に譲渡先を紹介してほしいという

店舗オーナー様からのご相談が増えています。

何故か、実は譲渡という解決方法が以外にも難しいから。

 

居抜きといっても、そのまま使う人は極稀。

どうしても改装しなければいけませんし

同時に賃貸借契約についても家主さんと進めないといけません。

 

譲渡については、現入居者さんと

賃貸については、管理会社を挟んで家主さんと

デザインについてはデザイナーさんや設計士さんと

工事については工務店と、、、

お金を借りるなら金融機関と、、、

 

といった具合に一般的なオープンでさえ

プレイヤーが多いのにくわえて

譲渡という現入居者さんが増える形になってしまうので

なかなか思うように話が進まないようです。

 

その点、僕たちの場合は、テナントの紹介から

ワンストップでデザインや施工を行う為

スケジュールや、全体の費用がつかみやすい。

そして、金融機関や不動産会社との調整を行う知識や経験がある為

スムーズに譲渡に関する話をまとめる事が出来ます。

 

そして何より、お店を出したいけど

物件がなかなか見つからないというお客様がたくさんおられるので

ご相談頂いたら 、すぐに御紹介も可能なんです。

そういったことから、譲渡の依頼が増え

実績も少しずつ増える中でノウハウも蓄積されました。

 

譲渡については費用も頂いておりませんので

ちょっと詳しく聞いてみたいなって場合でも

お気軽にお呼び頂けると幸いです。

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あらためて計画を大切に。

家賃上昇から考える最近の出店について

インバウンド効果で数年前から京都のテナントの賃料相場も

本当に上がってるなと日々感じながら仕事をしています。

中には10年ほど、10万円で借りていたお店だったけど

オーナーが物件を売却して立ち退きを強いられたという方も。。。

 

しかしながら、まあまあ良い場所だったから

さすがに、この場所で、そんな金額の物件はないですよと

不動産の状況を説明するしかないケースもありました。

今は解体されて旅館業の看板がすでに出てます。

 

事業計画の本など見れば、おおよそ売上が家賃の10倍を

目指さなければいけないとありますが、、、

逆に考えると、家賃が5万あがれば50万、10万あがれば100万と、、

売り上げる目標金額がかなり上がってしまいます。

 

こうして賃料がどんどん上がることで

個人の飲食店や美容室で開業を考えている方にとって

非常に深刻な状況が続いているんだと感じてます。

なかなかこの賃料で借りていただくのは

厳しいんじゃないかなと思うことも多々あります。

 

そんな中でスルガ銀行の事件からはじまった、

金融機関の収益物件に対する貸し渋りで

書いたくても買えないケースも増えているようで

すこし売買なんかでは、価格も落ち着いてきたような話しも聞きます。

 

中には民泊の増加で価格競争が激化。

厳しい条例もあって、営業が成り立たないゲストハウスや民泊も現れて

ゲストハウスの売り物件が出るなど

少し前とは、風向きが変わりつつあるのかなとみてます。

 

とはいえ、上がった家賃が、簡単に下がるという事も

すぐには期待できないのかなと思います。

だけど、家賃によって売上目標が変わるということや

借りたくても借りれない人が増えている事実から

今後どのようになっていくのか、とても気になりますね。

 

それでも、毎日のようにたくさんの方が

出店をめざして、御来社いただいているので

こういった事もしっかりとお伝えしながら

何よりも、計画をしっかりと考えた上で

物件を借りて出店を行って頂けるようにしたいと思っています。

 

たまには、真面目に。

仕事のコトを書いてみまいたとさ。

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東竪町一棟の募集業務が完了しました。

たくさんの学びを得るコトができた募集業務

今日は、約1年程募集業務をさせて頂いた物件の

入居者様と家主様の顔合わせでした。

今回はめずらしく家主様側に立たせて頂いての仕事で

慣れない事も多く、たくさんの学びがありました。

 

こちらが物件、場所は北野天満宮を真っ直ぐ南に下がったところ。

御前通りと一条通りの交差点あたりにあります。

 

内装はこんな感じで銭湯の跡は印刷工場として利用されました。

奥の方には水風呂の形跡がうっすら当時のタイルと共に残っています。

 

さらに、設備状況としては、水とガスがないという状態です。

はじめて見せて頂いた時は、あまりにもディープな状況で

何をするにしても相当な内装費用が掛かる事が想像できたので

どのような方に借りて頂けるか、正直想像もつきにくかったです。

 

入居者さん選びはじっくり慎重に

まずは、家主さんと条件を決めるところから始めました。

そして、物件情報をレインズに登録させて頂きました。

すると、いくつか問合せも入りました。

面白い物件を扱う不動産サイトの運営会社さんだったり

まずは自社のホームページに掲載頂きました。

 

そんな中で、いくつか案内に対する問合せもありました。

なかでも多かったのが、ゲストハウスの問合せです。

たまたま近隣で運営中のゲストハウスさんの噂があったり

行政のゲストハウスに対する見解もはっきりしなかった為

ゲストハウスについては業種NGにしました。

 

物件コンディションと必要な改装ボリュームを見れば

ゲストハウスくらいでしか借り手が付かないんじゃないだろうか

家主さんとも、そんな会話もしていましたが

急いで入居者を決めて、後で後悔はしたくないと

思い切ったご決断をして頂いたと本当に思います。

 

様々な創業融資にチャレンジ

そんな中で、今回のご入居者さんが内覧に来られました。

日本語が達者でお人柄も良い外国籍の入居者さん。

なんと、利用される業種はフィットネスジム。

正直想像もしていなかったので、驚いたのを覚えています。

 

すごくレトロな状態を気に入って頂いた様子で

すぐさま物件のお申込みを頂く事ができました。

家主さんとも、是非この方で決まってほしいですねって話していましたが

やはりここでも、資金的な要素がネックになります。

 

非常に素晴らしい事業計画書を拝見させて頂いたのですが

こういう物件だから故に、改装費用が掛かります。

その為、創業資金をご融資で賄われる入居者さんにとっては

大きな融資を成功させなければいけなくなります。

今までの僕達の経験からしても、高額な印象のものでした。

 

お聞きすれば京都銀行さんを経由して

保証協会さんに打診されているとの事でしたが

京都銀行さんは、あまり創業融資に積極的な印象がない為

創業融資に力を入れておられる京都信用金庫さんを

当社からはご紹介させて頂きました。

 

結果、京都信用金庫さんで良い話ができていると連絡を頂き

(こちらが勝手に)難しいと感じていた融資が進みました。

物件を抑え、設計士さん工務店さんに様々な調査を依頼し

内装工事にかかる費用や工事内容を組み立てて頂いているので

多くの関係業者が良い融資結果を心待ちにしていたので良かったです。

※ちなみに、今回工事は当社で行いません。

 

工務店さん選びが契約のポイントに!

融資がほぼ決まってきた事で、具体的な契約内容を

仲介業者さんと連携を取りながら組立て行きます。

その中で、今回、こちらが見落としていたのが、電気の件でした。

 

当該物件は隣が家主さんの会社となっています。

電気はそこから分岐してテナント区画に入っているので

メーターが別れておらず一緒になっています。

当時は家主さんが使われていたので、問題なかったのですが

今回は入居者さんが使うので電気代の支払いを分けないといけません。

 

最後の最後で電気の事で契約がうまくいかない!

そんな風によぎって、仲介業者さんに確認して頂いたところ

電気も一から引き込んでくれるように準備して頂いていました。

さらに、今テナントに入っている電気の処理までしてくださるとの事。

 

正直、今回は当社で工事をしないという事もあり

こういった設備のところまで気が回っていませんでした。

貸す側の責任として、どのような状態で貸すのか

特に、設備についてはしっかりと抑えておかなければいけません。

そういう意味では、大きく反省すると共に学ばせて頂きました。

 

結果、工務店さんの配慮のおかげで

何事もなく、無事に契約の手続きをさせて頂ける事になったのです。

確かに普段工事だけで入る場合には、設備部分など

入居者さんが契約した後でできないという事がないように

徹底的に調べて工事を進めるケースがほとんどです。

こう考えると、しっかりと対応してくださる工務店さんでないと

こういった部分で契約が頓挫してしまう事もあるのだと学びました。

 

不動産は人と人を繋げる仕事

いろいろとあった募集業務ですが、工務店さんの力もあり

無事に契約の諸手続きを終えて本日入居日を迎えました。

普段は持ち回りといって、入居者さんと家主さんが合わずに

契約書を回しながら契約を完結させる事が多いのですが

今回は家主さんからも、是非入居者さんとお会いしておきたいと

おっしゃったので東京から、わざわざ京都まで帰って来て頂きました。

 

金融機関の融資の関係で書類だけは持ち回りで完成させていたので

今日は、本当に顔合わせだけでしたので、すぐに終わるかなと思っていたら

なんだかんだで話は盛り上がって、小一時間ほど滞在です。

でも、家主さんと入居者さんにとっては、

この小一時間がすごく大事なんだと気づかせて頂く事ができました。

 

入居者さんはいつ京都に来られたのか?

銭湯だった頃の写真があったら見てみたいです。

実はとなりのカフェのおじさんは同級生なんですよ。

こんな話が次から次へと出てきて、僕だけでしょうか、

まるで、結婚前の親族に挨拶に来ているような気持ちになりました。

 

でも、何かあったら気軽に声をかけてくださいねとか

顔を合わせてお話するだけで人の感じ方って変わりますもんね。

なので、改めて不動産って人と人を繋ぐ素晴らしい仕事だと思いました。

これから、長く家主さんと入居者さんという関係が続くわけですから

お互いに良い関係で接する事ができれば

なんだか大げさかもしれませんが家族が増えたみたいです。

 

良い物件を探すのも不動産のシゴトだけど

その場をつくりだすのも不動産のシゴトです。

だから、その場づくりに関わる人と人を繋ぐことも

きっと不動産の仕事なんだろうなと思います。

そういう意味でも、本当に学びの多い仕事をさせて頂きました。

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テナントを貸したい家主さんの苦悩。

借りる側も貸す側も困っている不動産。

当社は、お店の出店を目指す方のお店を探すために

宅建業の許認可を取得して物件を紹介するサービスを行っています。

不動産の仕事は売買や賃貸、管理、開発等多岐にわたります。

僕達がやっているのはテナントを貸したり借りたりする仕事なので賃貸です。

この賃貸業務は大きく家主さんと入居者さん側にわかれます。

 

僕たちは主に出店を目指す入居者さん側の仕事として

出店に対する想いや、イメージを伺いながら物件を探しています。

逆に、家主さん側の仕事は持っている物件が空いたり

使い道がなくなった時に、入居者さんを探す仕事です。

要は、家主さん側の仕事と入居者さん側の仕事が

うまくマッチする事で家主さんと入居者さんを繋ぐ事ができるわけです。

 

といっても、貸したい家主さんと、借りたい入居者さんを

繋ぐというのが、簡単そうでなかなか難しいのが不動産です。

今はお店を出したい人はすごくたくさんいるのですが

肝心の物件がなかなか空いていない状況なので

たくさんの出店者さんが物件探しに苦労されています。

 

なので、貸す方の家主さんというのは、そんなに苦労していない。

そんな風に思われるかもしれませんが、実はそんなことありませんでした。

最近は、入居者さんの物件を探す仕事を見て頂いた

貸したい家主さんから、ほんと稀ですが相談を頂戴する事が増えました。

 

この物件を貸したいんだけど、いくらで貸せるかな?

はじめて貸すんだけど、何からすればよいかわからない。

別の不動産会社で募集をお願いしてるんだけど申し込みがなくて、、、

困ってるのは借りる側だけじゃないと痛感させられています。

 

貸したい家主さんの本当の目的は物件を貸す事。

そんなご相談を頂いた場合、基本的には通常業務ではないので

僕自身で家主様にお話を伺いながら個別で対応させてもらってます。

物件を拝見させて頂き、近隣の取引事例を紹介して

賃料や保証金、契約のカタチ等、様々な事を決めていきます。

 

条件を決めれば近畿レインズという情報サイトに掲載します。

これは国土交通大臣の指定を受けた団体が運営する

不動産屋さんだけにしか見れない不動産情報ネットワークです。

 

貸す側の仕事として、このレインズに掲載しておけば

借りる側の仕事をしている不動産屋さんが見つけてくれて

貸す側と借りる側がスムーズにマッチできるという仕組みだからです。

これに掲載しておけば、すべての不動産屋さんに

情報を開示する事ができるので、単純に早く入居希望者が現れます。

 

だから、基本的には窓口は1社にしておいて

条件を間違わずにレインズに掲載さえしておけば、

スムーズに入居者さんが決まるはずなんです。

だけど、物件を貸したい家主さんにとっては

お願いする不動産屋さんを本当に頼ってよいかは疑問です。

 

現に、レインズに登録せずに入居者を探す会社もあれば

募集活動を積極的に行わない会社もあります。

そうなると、1社で大丈夫か不安になって複数社に相談されるのが

今まで相談を受けてきた家主さんの傾向のように感じます。

大体の家主さんが今の不動産屋さんの文句から始まるので

正直、業界の人間としては、とても残念です。

 

僕達は、貸す側の仕事を積極的に行っていませんので

他の不動産屋さんにも声をかけても良いですかと聞かれても

全然大丈夫ですよというスタンスで仕事をしています。

なぜなら、相談して頂いている家主様の本当の目的は

僕達で入居者を決めてほしいのではなくて、入居者が決まってほしいから。

僕達ではなくても、入居者が決まれば目的が達成できるからです。

 

逆にお店を出店するという目的を達成するには

僕達じゃないといけないケースが多い。

中には僕達じゃない方が良いお店が出来ると思った場合もありますが

その場合は、その理由をきちっと説明して業務を離れます。

この説明をすると長くなるので、今日はしませんが、、、笑

 

なので、僕達は貸す側の仕事はレインズに掲載すれば良いと思っているけど

もしかしたら、他の会社ではそれ以上の何かサービスをされるかもしれないし

たまたま、その会社にその物件を借りたいという人が来るかもしれない。

不動産は縁のモノだからこそ、情報はオープンにある方が良いと思って、

他の不動産屋さんが募集業務される事も快く了解しています。

 

物件を貸す不動産屋さん選びは慎重に。

じゃあ、いいじゃないって言われそうなブログですが本題はここから。

他の不動産屋さんの募集業務を快く了解した結果

その不動産屋さんの事で相談を頂く件数がグングン伸びてるんです。涙

 

なんとか、入居してくださりそうな人が見つかりました!

といって、一ヶ月程放置されてしまった家主さん。

申込みが入ったんですが、その人の事が全然わからなくて不安!

でも、紹介してくださった業者さんが全然頼りなくてという家主さん。

すごく良さそうな入居者さんが決まって安心してるんだけど

契約日まで契約書って見せてもらえないのっていう家主さん。

ごく一部の例です、、、

 

あまり業界のネガティブなところは書きたくないのですが

これじゃあ、あまりにも頼りなさすぎないでしょうか。

普段から借りたい出店者さんが借りる物件については

内容をしっかりと確認して、一般的なものな、特異なものか

見極めながら、出店者さんに物件の事を説明しています。

 

貸す側の仕事の場合、心配なのは借りる人の事。

賃貸借契約書や重要事項説明は大体貸す物件の事が書かれています。

だからこそ、どんな方が借りるのかといった事をしっかり把握してあげないと

物件を預らせて頂いた家主さんの本当の目的は達成できません。

だけど、そこまで気を配ってくれる宅建業者が少ない

だからこそ、貸す不動産屋さん選びは慎重にしてほしい。

 

家主さんにとっては、物件を貸すというコトの目的が

家賃収入だけではなく、他にもあると思います。

これから長く付き合っていく入居者さんだから、誰でも言い訳ないですよね。

何かお互いに困った時は一緒に考えてくれそうな人かどうか。

大切な物件だから、応援したいと思える人に借りてほしいとか。

そういうカタチの募集業務なら、少し力を入れてもいいかなと思った

最近の不動産取引に思うコトでした。

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