京都でカフェを開業するときの内装設計・費用と事例まとめ

先週末、次男のサッカーの試合を見に行った帰り道に、河原町近くの路地を歩いていたんです。ふと入ったことのない路地に入ると、小さなカフェがありました。手書きのメニュー黒板、ドアの前に置かれた小さな鉢植え、窓から漏れる柔らかい光。「入ってみたいな」と思わせる、あの感じ。

外からのぞいて、厨房の位置とカウンターの高さを確認している自分がいました。完全に職業病です（笑）。

「京都でカフェを開業したい」という相談を、コトスタイルは本当にたくさん受けます。そして、相談の入口でほぼ必ず出てくる質問がこれです。

「内装費用って、いくらくらいかかりますか？」

答えは「物件によって全然違います」なんですが、それだけで終わると相談者の方が困りますよね。だから今回は、もう少し丁寧に話しておきたいと思います。

坪単価の考え方、居抜き物件の本当のコスト、京都の物件特有の落とし穴、実際の施工事例——これらをまとめてお伝えします。

コトスタイルはこれまで京都・関西で300件以上の開業支援に関わってきました。カフェだけに限っても、いろんなパターンを見てきた。その経験から、「知っておけば余計なお金を使わずに済む」情報を書きます。

カフェ開業にかかる費用の全体像

「内装工事費」は費用の一部にすぎない

カフェの開業費用というと、「内装工事費＝開業費用」と思っている方が意外と多い。でも、実際に必要なお金はもっと幅広いんです。

まず全体像をつかんでもらうために、費用の5つのカテゴリを整理します。

コトスタイルでは、自己資金と融資で用意した総予算のうち、「内装工事に使えるのは50%程度」とお伝えしています。残りの半分は物件取得・設備・運転資金として絶対に確保してください。

カフェ開業費用の目安（規模別）

※物件条件・設備の状況・仕上げグレードによって大きく変動します。上記はあくまで参考値です。

カフェ内装工事の坪単価——業態・条件別の目安

業態と物件条件で坪単価はこれだけ変わる

「カフェの内装工事って坪単価いくらですか？」——正直、この質問に一言で答えることはできません。でも目安がないと計画が立てられないのもわかります。

以下は、コトスタイルがこれまで関わってきた物件データをもとにした参考値です。

※上記は内装工事費（設備含む）の参考値。厨房機器・家具・看板は別途。

京都の古い物件は「インフラ工事費」が別にかかる

京都には築年数の古い物件が多い。それがまた良さでもあるんですが、開業費用という観点では注意が必要です。

特によく起きるのが、電気容量の問題です。昭和30〜40年代に建てられた建物では、電気の幹線が細く、業務用のエアコンやコーヒーマシン、製氷機などを同時に動かす容量がないことがある。

電柱から電気を引き直す「電気幹線の更新工事」だけで、30〜80万円かかることは珍しくありません。これは面積に関わらずかかる費用なので、10坪の小さなカフェでも同じ金額がのしかかってきます。

これらは、内覧しただけではわかりません。現場に立って電気の容量を確認し、床下や天井裏の状態を見て、初めて「この物件にこれだけかかる」とわかる。だから、コトスタイルは物件内覧に同行しているんです。

「坪単価」だけで判断してはいけない理由

「坪単価30万円でできる」は都合よく切り取った数字

ネットで「カフェ 内装 坪単価」と調べると、「30万円〜」という数字がよく出てきます。

間違いではないんですが、これは「表装工事（壁紙・床材の仕上げ）だけ」を指していることが多い。実際にカフェを作るのに必要な電気・水道・ガス・空調などの設備工事は含まれていないことが多いんです。

「10坪のカフェを作りたい」「坪単価30万円で計算すると300万円」——この計算が、後から大きく狂う原因になります。

「坪単価」は結果論であって予測には使えない

たとえば、同じ「10坪のカフェ」でも——

• 電気設備が整った居抜き物件 → 総工事費400万円 → 坪単価40万円
• スケルトン物件 → 電気幹線更新80万円＋その他設備工事込みで総工事費700万円 → 坪単価70万円

同じ面積、同じ仕上がりのクオリティでも、物件の条件によって費用が倍近く変わることがある。だから「坪単価」は見積もりが出た後の結果を確認するための数字であって、計画の最初に使う予測値には向いていません。

正しい費用の出し方

「この物件でこのカフェを作るといくらかかるか」を知るための正しい手順はこうです。

この手順を「物件を先に契約してからデザイン会社に相談する」という逆の順番でやってしまう方が、残念ながら後から「こんなはずじゃなかった」となりやすいんです。

居抜き物件で安く開業できるは「半分本当」

居抜きのメリットは本物——でも落とし穴がある

「居抜き物件を使えば内装費を大幅に抑えられる」これは本当のことです。前テナントの設備（エアコン・厨房機器・ダクト・トイレ）をそのまま使えれば、数百万円の初期費用を浮かせることができます。工期も短くなるので、空家賃を払う期間も減らせます。

でも、居抜きには「隠れたコスト」と「使いにくさ」があることも、正直にお伝えしておきたいと思っています。

居抜きで費用が逆に高くなる3つのパターン

パターン①：前のレイアウトを大きく変えようとしたケース

元ラーメン屋の居抜きで、厨房の位置を変えたいという希望がありました。厨房を移動させるには、コンクリートの床をハツリ（削り取り）して排水管を新しく通し直し、防水工事をやり直す必要があります。

解体費と復旧費が二重にかかり、スケルトンから作るより高くなってしまいました。居抜き物件は「前のレイアウトに自分のお店を合わせる」くらいの割り切りができないと、安くはなりません。

パターン②：見えないインフラが限界だったケース

一見きれいなカフェの居抜きでしたが、壁の裏の給排水管が老朽化でサビだらけだったり、床下の防水が切れて階下に水漏れする寸前だったりすることがあります。

こうなると、結局すべてを解体してやり直すしかない。解体費用が余分にかかる分、スケルトン物件より高くついてしまうことがあります。

パターン③：業種が違いすぎて設備がまったく使えないケース

異業種の居抜きで、前テナントの電気容量や設備が新業態と合わない場合、「居抜きなのに全部作り直し」という事態になることがあります。

特に飲食から美容室・物販など業態が大きく変わるときは、使える設備と使えない設備を正確に判断することが大切です。

居抜き物件で確認すべき主なポイント

これらは素人目では判断できません。契約前に設計・施工の専門家と一緒に現地確認することが、居抜きを賢く使うための絶対条件です。

カフェ開業の設計・工事はどんな流れで進む？

理想のスケジュールと「やりがちな失敗の順番」

カフェ開業の最も多い失敗パターンは、「物件を先に契約してからデザイン会社に相談する」という順番です。先に契約してしまうと、融資が降りるまでの数ヶ月間、何もない空き店舗に毎月家賃を払い続けることになります。また、「設備工事に予想外の費用がかかるとわかった」時点では、もうキャンセルできない。

正しい順番はこうです。

京都のカフェ施工事例5件

事例①　Wineshop＆Cafebar HIKARU 様｜上七軒エリア・約11坪

課題：物件がもともと事務所仕様で、飲食店営業に必要な水回りのインフラがほぼゼロでした。

設計の工夫：トイレの床を上げて排水経路を確保し、それに合わせて客席側の床も一段上げることで、インフラの制約を「空間のメリハリ（立体感）」へと転換しました。既存の天井を解体してコンクリート現し（むき出し）にし、11坪という限られた面積に開放感を生み出しています。

集客・設計のポイント：ワインセラーを「空間の主役」として客席から見渡せる位置に配置しました。商品が自然と魅力的に見え、お客様との会話が生まれるきっかけを作っています。事務所物件からの転用は設備整備にお金がかかりますが、工夫次第で洗練された空間になる好例です。

Wineshop＆Cafebar HIKARU様｜上七軒のワインショップ＆カフェバー施工事例を見る

事例②　Cafe Celeste 様｜下京区・西洞院松原・約9.5坪

課題：以前は洋菓子店だった物件。使えるものは活かしつつ、外観（ファサード）を一新したいというご要望でした。

設計の工夫：モルタルだった外壁を、濃いブルーの左官材で仕上げ、通りを歩く人の視線を引く外観に。店内は白を基調とし、タイル貼りのショーケースをお店の象徴として配置しました。

集客・設計のポイント：使える設備は活かしつつ（居抜きのコスト削減）、お客様の目に触れるファサードとショーケースに予算を集中させることで「新しいお店ができた」という認知を高めることができます。これが居抜き活用の理想的なお金の使い方です。

Cafe Celeste様｜下京区・西洞院松原のカフェ内装施工事例を見る

事例③　甲賀米粉たい焼き ∞鯛 MUGEN DAI 京都四条店 様｜烏丸仏光寺路地・約9.8坪

課題：飲食店が並ぶ路地の「奥」という立地。電気式のたい焼き鉄板を導入するための大容量電気増設が必要でした。

設計の工夫：京都らしい町家の雰囲気を活かすため、喫茶店時代のカウンターなどはそのまま再利用。浮いた予算を電気容量の増設と厨房機器の最適配置に投資しました。

集客・設計のポイント：路地奥という立地は一見不利に見えますが、入口にユニークな木製看板を掲げ「奥へ進むワクワク感」でお客様を引き込みます。居抜きの良さを残しつつ、必要な設備投資には妥協しない堅実な計画です。

甲賀米粉たい焼き ∞鯛 MUGEN DAI京都四条店様｜烏丸仏光寺の路地カフェ施工事例を見る

事例④　spa＆eyelash + CAFE SUItoFU 様｜出町柳駅すぐ・1階カフェ約12坪

課題：「キャンプ」をテーマとした非日常空間を作りたい。駅チカの立地を活かしてテイクアウト需要も取り込みたい。

設計の工夫：客席の家具を実際のキャンプ用品で揃えることで、圧倒的なコンセプトを表現。入り口には大きな観音開きの扉を採用し、テイクアウト用の窓も設置しました。

集客・設計のポイント：駅前という人通りの多い立地（線）に対して、フルオープンの扉とテイクアウト窓（点）を設けることで、通行人が心理的なハードルを感じずにフラッと立ち寄れる「入りやすさ」を作っています。

spa＆eyelash + CAFE SUItoFU様｜出町柳のキャンプテーマカフェ施工事例を見る

事例⑤　nana coffee 様｜東山五条近く・約9坪

課題：長年愛された「喫茶ナナ」のフルリノベーション。昔ながらの常連客を大切にしつつ、明るくモダンな空間に生まれ変わらせたい。

設計の工夫：レイアウト（客席の配置）は以前のお店のまま一切変えず、常連客の「いつもの居場所」を担保。そのうえで、白と木を基調とした内装、タイル貼りの腰壁、白木の扉へと素材をアップデートしました。

集客・設計のポイント：長く続くお店のリニューアルでは、常連客の心地よさを奪わないことが鉄則です。レイアウトはそのままに表装だけを洗練させることで、昔ながらの温かみと新規客も入りやすいモダンさを両立しています。

nana coffee様｜東山五条のフルリノベーションカフェ施工事例を見る

京都でカフェを長く続けるための設計ポイント

①「点と線」で立地を考える

河原町や木屋町など人通りの多いエリートな立地は家賃が高く、コーヒー1杯の利益では固定費を賄いきれないことがある。

狙い目は、駅から住宅街に帰る人たちが通る生活動線上の「お値打ち立地」です。毎月の固定費を抑えながら、地域のリピーターを育てることができる。家賃が安い分、仕入れの質やスタッフへの投資に回せます。

路地一本入った物件でも、看板の出し方と入口のデザイン次第で「入ってみたいな」という好奇心を引き出せます。京都には隠れ家カフェを積極的に探す文化がある。不便さが逆に魅力になることを覚えておいてください。

②客席の「回転率」をリアルに計算する

「ゆったりくつろげるソファ席をたくさん置きたい」という希望はよく聞きます。でも、カフェの客単価を考えると、客席数と回転率が売上の上限を決めます。

1席に2時間座られると、1日10時間営業でその席から生まれる売上は5回転×客単価だけ。席が少なくても回転率が高ければ、ゆったりした大箱より売上が上がることもある。

2名掛けのテーブルを基本とし、グループ客が来たらテーブルをくっつけて対応できる「可変性のある家具」を選ぶことで、死に席（使われない席）を防ぐことができます。

③動線の設計が毎日の疲れを決める

スタッフが厨房内でどう動き、どこから商品を出し、どこに下げるか。この「サービス動線」が交差すると、提供スピードが落ち、スタッフの疲労も増えます。

1歩でも歩数を減らせるレイアウトが、毎日の疲れと人件費の削減に直結します。カフェのデザインは「見た目のかっこよさ」だけでなく、こういう「見えない設計」が長く続けられるお店の根幹になります。

④「無意識の居心地の良さ」がリピートを生む

SNS映えする写真スポットや派手なスイーツで一時的にバズっても、1年後にお客様が来なくなる——そういうカフェを残念ながら何軒も見てきました。

長く愛されるカフェに共通しているのは、「なんか居心地がいいな」という感覚を自然に作り出せていること。照明の色温度、音の響き方、隣の席との距離感、椅子の硬さ——これらは意識的に感じるものではなく、気づかないうちに「またここに来たい」という気持ちを生み出すものです。

お客様の「無意識」に届く設計こそが、コトスタイルが一番大切にしていることかもしれへんと、改めて思っています。

まとめ｜物件契約の前に必ずやること

長くなりましたが、最後に一番大事なことを言わせてください。

「気に入った物件を見つけた。でも内装費用の見当がつかない。他の人に取られる前に契約してしまいたい」

この気持ちはよくわかります。でも、契約のハンコを押す前に、設計・施工の専門家に物件を見てもらうことだけは絶対に守ってください。

それだけで、後から「こんなはずじゃなかった」という悔しさを避けられる可能性が大きく上がります。

• 坪単価は「結果論」——計画段階の予測に使うのは危険
• 開業費用は内装工事費だけでなく5つのカテゴリ全体で考える
• 総予算の50%を内装工事費の上限の目安にする
• 居抜き物件は「メリットも落とし穴も」ある——プロの目線での確認が必須
• 京都の古い物件はインフラ工事費が別にかかる可能性がある
• 物件契約より前に、設計・施工の専門家と内覧する

「まだ物件は決まっていないけれど相談したい」「候補の物件があるから一緒に見てほしい」——そんな段階からでも、コトスタイルは相談を受けています。

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