京都のテナント家賃相場2026年版｜エリア別・坪単価の計算方法と実質コストの読み方

先週末、次男の試合を見に行った帰り道に、河原町通を少し歩いたんです。お昼時だったせいか、飲食店の前には行列ができていて。「ここ、家賃いくらやろ」って、職業病みたいについ考えてしまった（笑）。

物件を探しているお客様からよくこんな言葉をもらいます。

「ネットで調べたら、坪単価が出てくるんですが、実際のところどうなんですか？」

そうなんですよね。「京都 テナント 家賃 相場」で調べると、いろんな数字が出てきます。でも、その数字を鵜呑みにして物件を決めてしまうと、後から「こんなはずじゃなかった」という話になりやすい。

私は一級建築士と宅建士の両方の資格を持っていて、コトスタイルでこれまで300件以上の店舗開業支援に関わってきました。不動産としての物件の見方と、内装・施工としての物件の見方、両方の目線で数字を読んでいます。

この記事では、京都のテナント家賃相場を坪単価ベースでエリア別に整理しながら、表面的な数字に騙されない「実質コストの読み方」を、現場で学んだことをもとにお伝えします。

物件選びで後悔してほしくない。そう思って書いています。

そもそも「坪単価」とは何か——正しい計算方法

坪単価の定義と基本の計算式

物件探しをしていると必ず出てくる「坪単価」という言葉。これは、1坪（約3.3㎡）あたりの月額賃料のことです。

計算式はシンプルです。

たとえば「月額20万円・10坪」の物件と「月額15万円・10坪」の物件があれば、坪単価はそれぞれ2万円・1.5万円になります。同じ坪数なら、家賃が高い方が坪単価も高くなる。当たり前の話です。

坪数の表記に注意——「実坪」と「契約坪」

ここで一つ、知っておいてほしいことがあります。物件情報に記載されている坪数には、「実坪（じつつぼ）」と「契約坪（けいやくつぼ）」の2種類が混在していることがあります。

実坪は実際に使える面積（壁の内側）、契約坪は壁の中心線や共用部分の持ち分を含めた広さです。契約坪の方が数字が大きくなるため、同じ建物でも表記の仕方で坪単価が変わって見えます。

物件を比較するときは、同じ基準の坪数かどうかを必ず確認してください。ネット上の物件情報は表記ルールが統一されていないので、実際に内覧して確認することが大切です。

「管理費・共益費」を忘れていませんか

物件情報に記載されている「家賃」は、多くの場合、管理費・共益費が別途かかります。「賃料8万円」と書いてあっても、管理費・共益費が1万円かかれば実質9万円です。

さらに、消費税（テナントは課税対象）も加算されます。月額10万円の物件なら、税込みで11万円になります。

坪単価の比較をするときは、「賃料＋管理費・共益費＋消費税」の合計額で計算するのが正確な方法です。

京都のエリア別テナント家賃相場（2026年版）

京都の物件相場は「南北と東西」でかなり変わる

京都の物件相場は、エリアによって本当に大きく違います。同じ「京都市内」でも、四条河原町と伏見大手筋では坪単価が3倍以上違うこともある。

大まかに言うと、中心部（四条・烏丸・河原町エリア）が最も高く、中心部から離れるにつれて相場が下がるという構造です。ただし、路面かビル内か、1階か上階か、間口の広さ、築年数など、条件によって同じエリアでも大きくばらつきます。

以下は、コトスタイルが関わってきた物件情報と、現地調査・市場観察をもとにした参考相場です。あくまで目安として参考にしてください。

主要エリア別・坪単価の目安（2026年）

※上記はあくまで参考目安です。物件の条件（1階路面・上階・居抜き等）により大きく変動します。最新情報は物件情報サービスまたはコトスタイルにご相談ください。

「1階路面」と「上階・地下」では坪単価がまるで違う

同じエリアでも、1階の路面店と2階以上の物件では坪単価が大きく変わります。

一般的に、1階路面の坪単価は2階以上の1.5〜3倍になることが多い。看板の視認性や通行人への訴求力が段違いだからです。

ただし、「1階路面でないと集客できない」は業態による話です。美容室・ネイルサロン・パーソナルジムなどの「目的来店型」の業態は、2階・3階でも予約さえ埋まれば問題ありません。一方、カフェや飲食店でも「ふらっと入ってもらう」集客を狙うなら、1階路面の方が有利です。

「1階路面でないと」という思い込みを外すだけで、選べる物件の幅が一気に広がります。

家賃の安い物件が「実は高い」理由

「見えないコスト」という魔物

これは本当によく起きる話なんですが、家賃が安い物件が結果的に高くついてしまうケースがあります。

理由は「見えないコスト」です。インフラの整備状況や建物の構造によって、内装工事の前に莫大な費用がかかることがある。

たとえば、こんなケースです。

これらは、内覧しただけではわかりません。設計・施工の知識がある人間が現地で確認して、初めて「このコストがかかる」とわかるんです。

実際にあった「逆転現象」の話

以前、こんなお客様がいました。

四条烏丸エリアの物件（坪単価2万円）と、西院の築古スケルトン物件（坪単価1.5万円）で悩んでいた方です。数字だけ見ると、西院の方が月々5,000円×坪数分だけ安く見える。年間にすれば数十万円の差があります。

でも、コトスタイルが両物件の現地調査をして見積もりを出すと、結果はまったく逆になりました。

四条烏丸の物件は前テナントの厨房設備やエアコンがそのまま使える居抜き状態で、追加の設備工事はほぼゼロでした。

一方、西院の築古物件は電気設備が古く、動力の引き込みと電気幹線の更新が必要でした。見積もりを出すと、設備工事だけで150万円近くかかることがわかった。

家賃が安く見えた西院の物件が、トータルの初期投資では逆に高くついた。物件は「家賃＋設備工事費＋内装工事費」の総額で比較しないと、本当のコストは見えません。

居抜き物件の「隠れたリスク」も知っておく

居抜き物件のメリットは大きい。前テナントの設備をそのまま使えれば、初期費用を大幅に抑えられます。でも、居抜きには落とし穴もある。

私が物件内覧に同行するとき、必ず確認することがいくつかあります。

これらは、内覧前に「気になる物件を見つけた」段階で一緒に確認しに行くのが一番です。契約後に「実はこんな費用がかかる」とわかっても、もうハンコを押してしまっている。

「憧れのエリート立地」は本当に儲かるのか

家賃が高い場所ほど、利益が出にくい構造

四条河原町や木屋町に出店したい。その気持ちはよくわかります。あの賑わいの中に自分のお店がある、という光景は誰でも一度は想像するかもしれへん。

でも、現実を一つ言わせてください。

家賃が高い場所は、それだけ「毎月の生存ラインが高い」ということです。

たとえば、坪単価3万円・15坪の物件なら月額家賃は45万円。これに管理費・消費税を加えると、月に50万円近い固定費になります。その家賃を払いながら、人件費・原材料費・光熱費を賄い、なおかつ自分の取り分と返済分を確保するには、どれだけの売上が必要か。

飲食業の家賃比率の目安は売上の10〜15%以下と言われます。月家賃50万円を売上の10%に収めるには、月500万円の売上が必要です。毎月500万円をコンスタントに売り上げるのは、経験豊富な経営者でも簡単ではありません。

「売上のために働いているのか、家賃のために働いているのか」

コトスタイルがこれまで関わってきた300件以上の開業支援の中で、撤退してしまったお店に共通しているパターンがあります。

それは、「立地の家賃に対して業態の集客力が追いつかなかった」ことです。

人気エリアに出しさえすれば、お客さんが自動的に来てくれる——そう思って高い家賃を払い始めると、売上が少し落ちるだけで資金繰りが一気に苦しくなります。

私自身、コトスタイルを立ち上げた当初に資金繰りでしんどい時期があった。お客さんには迷惑をかけなかったけど、あのときの「毎月の固定費が圧し掛かる感覚」は今でも覚えています。だから、高い家賃を選ぶお客様には「本当にそれで大丈夫ですか？」と正直に聞くようにしています。

エリート立地が向いている業態・向いていない業態

自分の業態がどちらに近いかを冷静に見てみることが大切です。

京都の「お値打ち立地」の見つけ方

「生活動線上にある」物件が狙い目

じゃあどこに出せばいいんだ、という話ですよね。

私がよく「いい立地やな」と思うのは、駅から住宅街に帰る人たちが必ず通る生活動線上にある物件です。

たとえば、阪急西院駅から西に向かう生活道路沿い、地下鉄北山駅周辺の住宅街の路地、JR太秦駅近くの商店街の一角。メインの繁華街からは外れているけれど、毎日同じ道を通る地域住民がいる場所です。

こういった立地の物件は、坪単価が中心部の半分以下になることも多い。固定費を抑えながら、安定したリピーターを育てることができます。

「路地一本入った」物件の可能性

京都の街はもともと碁盤の目になっていて、メインの通りから一本路地に入ると、雰囲気がガラッと変わります。

路地に入った物件は、家賃が下がる一方で、看板の出し方や入口のデザインを工夫することで「ここに入ってみたい」という好奇心を引き出せます。

京都には「隠れ家的なお店」を積極的に探す文化がある。SNSで「路地奥にある〇〇」という紹介がバズることも珍しくありません。路地物件の「不便さ」が、逆に魅力になるんです。

「お値打ち立地」を見つけるための3つのポイント

坪単価から逆算する内装予算の考え方

「家賃の坪単価」と「内装の坪単価」は別物

ここで、もう一つ大事な話をさせてください。

物件の家賃を「坪単価」で比べるのと同じように、内装工事にも「坪単価」という考え方があります。でも、この2つはまったく別物です。

内装工事の坪単価は、「1坪あたりにかかる内装工事費用」のことです。業態や仕上げのグレードによって大きく変わります。

※物件の状態・仕上げグレード・設備条件によって大きく変動します。上記はあくまで参考値です。

「家賃の坪単価 × 何ヶ月分＝内装予算」という目安

物件選びと内装予算を同時に考えるときの経験則として、「家賃の坪単価 × 10〜15ヶ月分が内装工事費用の目安」という考え方があります。

あくまで目安ですが、月家賃30万円の物件なら内装に300〜450万円程度、月家賃15万円の物件なら150〜225万円程度が、業態として「成立しやすい」費用感です。

これより内装費が少なすぎると「安っぽく見える」、多すぎると「投資回収に時間がかかる」という傾向があります。

もちろん、居抜き物件をうまく活用すれば、この目安を大きく下回ることも可能です。

開業費用の全体像——見落としがちな費用一覧

一番やってはいけないのが、物件取得費と内装費に全予算を突っ込んで、運転資金をゼロにしてしまうこと。オープンしてから売上が安定するまでの3〜6ヶ月は、赤字でも耐えられる体力が必要です。

契約前に必ずやること——プロに同行してもらう

不動産屋さんは「貸すプロ」であって「作るプロ」ではない

これは、正直に言わせてください。

不動産仲介の担当者さんは、物件を貸すことのプロです。でも「この物件で飲食店を作るとしたら、厨房ダクトをどこから抜くか」「電気容量は足りるか」という工事の視点は、専門ではありません。

図面や物件概要書を見ても、工事上の問題点はわかりません。現地で天井裏を確認したり、電気の容量を調べたりして、初めて「この物件に何の工事が必要か」がわかるんです。

私は宅建士と一級建築士を両方持っているので、物件内覧に同行したときに不動産的な見方と施工的な見方を同時にできます。「この物件、家賃は高めやけど設備が整っているから初期費用は安い」「この物件、家賃は安いけど電気工事で100万円以上かかるから実質高い」という判断が、その場でできます。

内覧同行で確認する主なポイント

「気に入った物件を他に取られる前に」という焦りへの対処法

「この物件、すごく気に入ったんですが、他の方も内見しているみたいで……」

この言葉に焦ってハンコを押してしまうケースが、残念ながらあります。

でも、焦ってハンコを押して後悔した話と、もう少し時間をかけて判断して良い物件を見つけた話、どちらをよく聞くかといったら……後者です。

「他にも問い合わせがある」という話は、本当の場合も、営業トークの場合もあります。仮に他の人に取られたとしても、「縁がなかった物件」だったかもしれない。それより、自分の目と、プロの目で確認してから決める方が、開業後の後悔が少ないと思っています。

まとめ｜「家賃+α」で物件を選ぶ

長くなりましたが、最後にまとめます。

京都のテナント家賃は、エリアや条件によって坪単価0.7万円〜5万円と大きな幅があります。でも、物件を選ぶとき一番大切なのは、「表面的な家賃の数字」ではなく「初期費用総額と月々の固定費が自分の業態で回るか」です。

• 坪単価は「管理費・消費税」込みで計算する
• 「家賃の安さ」は「設備工事費の高さ」で逆転することがある
• 居抜き物件はメリットが大きい一方、隠れたリスクも確認が必要
• エリート立地への憧れより、自分の業態に合った立地を選ぶことが大事
• 生活動線上の「お値打ち立地」は、固定費を抑えて長く続けるための選択肢
• 契約のハンコを押す前に、設計・施工の専門家に物件を見てもらう

物件探しは、開業の最初の、そして最大の判断です。一人で抱え込んで疲弊するより、早い段階で相談できる人を持つことが、長く続けられるお店への近道だと私は思っています。

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