居抜きvsスケルトン、内装費用はどれだけ違う？京都の事例で徹底比較

「居抜きとスケルトン、どっちが安いですか？」

物件探しを始めた方から、最もよく受ける質問のひとつです。答えを先に言います。

「居抜きの方が安い」は、半分正解で半分間違いです。

コトスタイルはこれまで京都・関西エリアで300件以上の店舗開業をサポートしてきました。その現場で見えてきた事実は、「居抜きを選んだのにスケルトンより高くついた」というケースが一定数存在するということです。逆に「スケルトンを選んだのに、居抜きより安く仕上がった」事例も珍しくありません。

「居抜き＝安い」「スケルトン＝高い」という思い込みで物件を選ぶと、後悔します。この記事では、同じ条件の京都の物件を使った具体的な費用比較と、「自分はどちらを選ぶべきか」の判断基準を解説します。

居抜きとスケルトン、そもそも何が違うのか

まず言葉の整理から。知っているようで、人によって定義が曖昧なことがあります。

重要なのは、「居抜き」にも「どの程度残っているか」によって大きな幅があるという点です。テーブルや食器まで残っているフル居抜きから、配管だけ残っている半スケルトンまで、物件によって状態は千差万別です。「居抜き物件です」という一言だけで判断せず、内見時に実際に何がどの程度残っているかを確認することが必須です。

【京都の実例比較】同じ15坪でどれだけ費用が変わるか

理論ではなく、実際の数字で見てみましょう。コトスタイルが京都市内で手がけた2つの案件を比較します。どちらも「15坪・カフェ業態・四条エリア周辺」という条件は同じです。

事例A：居抜き物件（前テナントも飲食店）

事例B：スケルトン物件（同エリア・同規模）

比較結果

この事例では、居抜きとスケルトンで約290万円の差が出ました。工期も5週間短く、その分の空家賃も節約できています。「前テナントと同業種の居抜き物件」という条件が揃えば、居抜きは明らかに有利です。

「居抜きなのに高くなる」3つのパターン

「居抜きだから安くなる」と思い込んでいると、後で痛い目を見るケースがあります。コトスタイルが現場で経験した「居抜きなのに費用が膨らんだ」パターンを3つお伝えします。

パターン①：前テナントと業種が違う

一番多いパターンです。たとえば、前テナントが美容室だった物件にカフェを開こうとした場合。シャンプー台の給排水は厨房には使えません。換気ダクトの位置も飲食仕様に合わない。結果、「せっかくの設備が邪魔」となり、解体・撤去費用が追加で発生します。

業種が違う居抜き物件は、解体・撤去が必要な場合に「スケルトンより高くなる」ことすらあります。

パターン②：設備の老朽化が想定外

見た目はきれいでも、配管の内部が劣化していたり、厨房機器の寿命が近かったりするケースがあります。内見時に動作確認をしたはずが、工事開始後に「この配管は使えない」と判明して引き直し工事になった——これは決して珍しくありません。

居抜き物件の内見には、必ず施工業者の設計担当を同行させてください。外観だけでは判断できない設備の状態を、プロの目で確認してもらうことが追加費用を防ぐ最善策です。

パターン③：コンセプトと内装が合わず、全面改装になる

「居抜きで費用を抑えよう」と考えていたのに、前テナントの内装イメージが自分のコンセプトと合わず、結局ほぼすべてを作り直した——というケースがあります。壁・床・天井を全部変えたら、スケルトンから作るのと大差なくなります。

居抜き物件を選ぶなら、「どこをそのまま使えるか」を内見前に明確にしておくことが重要です。「とりあえず見てみよう」から始まると、前テナントの雰囲気に引きずられて判断が鈍ります。

業種別・状況別の選び方ガイド

「居抜きとスケルトン、どちらを選ぶべきか」——これはケースバイケースです。ただ、判断の軸は明確にできます。

居抜きが向いているケース

スケルトンが向いているケース

内見時に必ず確認すべきチェックリスト

居抜き物件でもスケルトン物件でも、内見時に確認すべき項目があります。これを怠ると、後から追加費用が発生します。

居抜き物件の内見チェックリスト

設備・機器の状態確認

• ☑ 厨房機器・空調・給湯器を実際に稼働させて動作確認
• ☑ 給排水管の詰まり・臭い・漏水跡がないか
• ☑ 電気容量（分電盤のアンペア数）の確認
• ☑ ガスの種類（都市ガス/プロパン）と容量
• ☑ 換気・排気ダクトの状態と出口の確認

契約・法的な確認

• ☑ 造作譲渡料の内訳と金額が適正か（相見積もりが難しいため業者と一緒に確認）
• ☑ リース品が含まれていないか（リース品は引き継げない）
• ☑ 退去時のスケルトン戻し義務の有無
• ☑ A工事・B工事・C工事の区分と費用負担

コンセプト適合性の確認

• ☑ 前テナントの業種・退去理由の確認
• ☑ 自分のコンセプトと内装イメージが合うか（写真撮影して持ち帰って冷静に判断）
• ☑ 変更が必要な箇所と不要な箇所を現場でリストアップ

スケルトン物件の内見チェックリスト

• ☑ 既存の給排水の位置（配管引き直し工事が必要か）
• ☑ 電気容量と受電盤の位置
• ☑ 排気ダクトの出口確保の可否（外壁・屋上への穴あけOKか）
• ☑ 天井高・梁の位置（デザインと厨房設計に影響）
• ☑ B工事の範囲と概算費用（オーナー指定業者の工事は割高になりやすい）
• ☑ 町家・古民家の場合は外装・構造の変更制限がないか

どちらの物件も、内見には必ず設計担当者を同行させてください。コトスタイルでは物件内見に設計担当が同行する形でサポートしており、「この物件でいくらかかるか」の概算を内見の場でお伝えできます。

費用以外の視点｜工期・自由度・退去コストまで比較

費用だけで決めると後悔することがあります。総合的な判断のために、費用以外の観点も整理します。

特に見落とされがちなのが「退去コスト」です。居抜き物件でも契約内容によってはスケルトン戻し義務が課される場合があります。入るときだけでなく、出るときのコストも含めて「トータルコスト」で判断することが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q. 居抜きとスケルトン、内装費用の差はどのくらいですか？

業種・坪数・改装範囲によって大きく異なりますが、同業種の居抜き物件を選べばスケルトンと比べて一般的に30〜50%の費用削減が期待できます。ただし異業種居抜きや大規模改装が必要な場合はスケルトンとほぼ変わらないか、場合によっては逆に高くなることもあります。

Q. 造作譲渡料の相場はいくらですか？

立地・設備の状態・前テナントの交渉次第ですが、京都市内では50〜300万円程度が多いです。無料の物件もあります。造作譲渡料は設備の使用価値と市場の需給で決まるため、「高すぎる」と感じたら交渉の余地があります。施工業者に設備の現状価値を評価してもらった上で判断することをお勧めします。

Q. スケルトンの工事期間中の家賃はどうなりますか？

物件の引き渡し日から賃料が発生します。工事期間（2〜4ヶ月）中も家賃の支払いが続くため、「空家賃」として開業費用に加算して考える必要があります。フリーレント交渉が可能な物件もあるため、契約前に確認してください。

Q. 内見に施工業者を同行させるのは失礼ですか？

まったく失礼ではありません。むしろ「本気で検討している」というシグナルになります。不動産仲介業者側も施工業者同行の内見には慣れています。コトスタイルでは設計担当が内見に同行し、その場で概算費用と工期の目安をお伝えしています。

まとめ｜「安さ」より「自分のケースに合うか」で選ぶ

この記事でお伝えしたことを整理します。

• 「居抜きは安い」は前テナントと同業種の場合に成立する
• 異業種の居抜きや大規模改装が必要な場合、スケルトンより高くなることがある
• 居抜きのメリットは費用だけでなく、工期の短縮＝空家賃の削減も大きい
• スケルトンは費用はかかるが、設備の信頼性・内装の自由度・長期的な経営効率で有利
• どちらを選ぶかより、内見時に設備の状態を正確に把握することが最重要
• 内見には施工業者の設計担当を同行させることで追加費用リスクを大幅に減らせる

「居抜きかスケルトンか」という問いの答えは、物件の状態・自分の業態・資金計画・コンセプトの4つが揃って初めて出せます。「なんとなく居抜きが安そうだから」という理由だけで決めることが、最もリスクの高い判断です。

物件選びの段階からコトスタイルにご相談ください。内見への設計担当同行から、費用の概算・内装設計・施工まで、ワンストップでサポートします。

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