坪単価から賃料を計算する方法｜京都テナントの実質月額コストを正しく読む

先週、お客様と一緒に物件の内覧に行ったんです。四条烏丸から少し外れた、路地に入ったところの小さな物件でした。

図面を見ながら担当者さんが言ったんです。「坪単価は2万円です」と。お客様はうなずいていたんですが、内覧が終わったあとに小声で聞いてきました。「坪単価って、月の賃料と同じですか？」と。

正直、よく聞かれます。坪単価と賃料の違い、そして「実際に毎月いくら払うのか」という計算が、混乱している方が多い。それは当たり前で、物件情報の書き方がバラバラだからです。

私は一級建築士・宅建士として、コトスタイルで京都・関西の店舗出店・空き家活用支援に関わってきた立場から、これまで300件以上の開業支援に携わってきました。物件情報の「坪単価」という数字が、契約後にどれだけ変わって見えるか。その現場を何度も見てきました。

この記事では、坪単価から賃料を正しく計算する方法と、管理費・消費税を含めた「実質月額コスト」の読み方を、できるだけわかりやすくお伝えします。物件を比べるとき、この記事を手元に置いておいてください。

坪単価とは何か——賃料・月額家賃との違い

坪単価の定義

坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの月額賃料のことです。物件情報に「坪単価○万円」と書いてあるのは、その物件が1坪につき毎月○万円の賃料がかかる、という意味です。

たとえば「坪単価2万円・15坪」の物件なら、月額賃料は2万円×15坪＝30万円になります。

「坪単価」と「月額賃料」は別の数字

よくある混乱は、「坪単価＝毎月払う金額」と思い込んでしまうことです。坪単価はあくまで「1坪あたりの単価」であって、毎月の支払額そのものではありません。

物件の広さ（坪数）をかけて初めて月額賃料が出てきます。広い物件ほど、坪単価が同じでも月額は高くなる。当たり前の話ですが、複数の物件を比べるとき、ここが混乱の原因になります。

「坪単価」と「坪数」の表記ルールはバラバラ

もう一つ注意が必要なのが、物件情報の「坪数」の表記方法です。同じ物件でも、「実坪（じつつぼ）」と「契約坪（けいやくつぼ）」の2種類が混在していることがあります。

実坪は実際に使える面積（壁の内側の寸法）。契約坪は壁の中心線や共用部の持ち分も含めた広さです。契約坪の方が数字が大きくなるため、同じ建物でも表記の仕方によって坪単価が変わって見えます。

ネット上の物件情報は表記ルールが統一されていません。複数の物件を坪単価で比較するときは、同じ基準の坪数かどうかを必ず確認してください。

坪単価から月額賃料を計算する方法

基本の計算式

計算式はシンプルです。

「坪単価が書いてないけど、月額賃料と坪数は書いてある」という物件情報では、逆算して坪単価を出すことができます。月額賃料を坪数で割るだけです。

計算の実例3パターン

上の3つを見ると、坪単価が一番高い四条烏丸の物件が月額も一番高い。当然の結果ですが、広さが違うと話が変わってきます。西院エリアの坪単価1.5万円でも、坪数が20坪あれば月額30万円。坪単価が3倍違う四条烏丸の15坪物件と月額は15万円しか変わりません。

坪単価だけで「安い・高い」を判断せず、必ず「坪単価×坪数」の月額賃料で比べてください。

「実質月額コスト」の正しい出し方

月額賃料＝毎月の支払いではない

「坪単価×坪数」で月額賃料は出ました。でも、毎月実際に払う金額はこれより必ず高くなります。理由は2つあります。

①管理費・共益費と②消費税が別途かかるからです。

管理費・共益費とは

物件情報に「賃料○万円（別途管理費○万円）」と書いてあることがあります。この管理費・共益費は、建物の共用部（廊下・エレベーター・外壁など）の維持管理費用で、借主が毎月負担するものです。

金額は物件によってまちまちですが、賃料の5〜15%程度が多い。「賃料8万円」と書いてあっても、管理費が1万円あれば実質9万円です。

消費税を忘れていませんか

テナント（事業用物件）の賃料には消費税10%がかかります。居住用の賃貸なら非課税ですが、店舗・事務所などの事業用は課税対象です。

「月額賃料30万円」の物件なら、消費税だけで毎月3万円の追加負担になります。

物件を比較するときは、必ず「賃料＋管理費・共益費＋消費税」の合計額で比べてください。賃料だけで比べると、毎月の実際の負担が大きくズレます。

坪数×坪単価の早見表（京都主要エリア別）

月額賃料の早見表

「坪単価○万円の物件で、○坪なら月いくら？」という計算を、京都の主要エリアの坪単価目安をもとに一覧にしました。物件探しの予算感をつかむのにそのまま使えます。

※上記は賃料のみ。管理費・共益費（+5〜15%）と消費税（+10%）が加算されます。実質月額コストは上記の1.15〜1.25倍で概算してください。

実質月額コスト込みの早見表（管理費10%・消費税込み）

管理費を賃料の10%、消費税10%を加えた「実質月額コスト」の目安はこちらです。

※管理費を賃料の10%、消費税10%として計算した概算です。実際の物件の管理費・共益費の金額は必ず確認してください。

「坪単価が安い＝賃料が安い」が成立しないケース

坪数が大きければ月額は高くなる

これは当たり前に聞こえますが、実際の物件探しでは見落としやすいポイントです。

たとえば、こんな2つの物件があったとします。

坪単価は物件Bの方が3分の1以下なのに、月額賃料は物件Bの方が高くなっています。広い物件を借りれば、坪単価が安くても月額は上がる。坪単価だけで物件を選ぶと、この落とし穴にはまります。

「坪単価が高いエリア」でも小さな物件なら月額を抑えられる

逆のパターンもあります。坪単価が高い四条烏丸エリアでも、8〜10坪の小さな物件なら月額20〜30万円で借りられることがあります。

「あのエリアは高すぎて無理」と諦める前に、小さめの物件を探すという選択肢もあります。10坪以下の物件は飲食店には狭く感じるかもしれませんが、物販・テイクアウト専門・ネイルサロンなど業態によっては十分に使えます。

「エリアで諦める」より「坪数を絞って予算に合わせる」という発想の転換が、物件探しの選択肢を広げます。

「坪単価が安い」物件が持つもう一つのリスク

坪単価が安い物件には、安い理由があります。上階、路地奥、築年数が古い、設備が老朽化しているなど。

特に注意が必要なのが、設備面の問題です。坪単価が安くて月額賃料が低く見えても、電気設備の更新・排水配管の整備・空調の交換など「見えない工事費用」が重なると、初期投資の総額では逆転することがあります。

コトスタイルが内覧同行をする理由の一つはここにあります。物件の賃料だけでなく、「この物件で開業するのにいくらかかるか」をトータルで見極めるためです。

居抜き物件の坪単価の読み方

居抜きの坪単価は「割高に見える」ことがある

居抜き物件——前のテナントの設備や内装がそのまま残っている物件——は、坪単価がスケルトン物件より高く設定されていることがあります。

理由は単純で、造作（設備・内装）に価値があるからです。厨房設備・エアコン・換気ダクトがすでに揃っている居抜きは、スケルトンから工事するより初期費用が大幅に下がります。その分、賃料に上乗せされているケースがある。

居抜きの「実質コスト」はトータルで判断する

居抜き物件を正しく評価するには、賃料の高さだけで判断してはいけません。

たとえば、月額賃料が3万円高い居抜き物件でも、スケルトンより設備工事費が150万円安ければ、50ヶ月（約4年）で回収できる計算です。4年以上その物件を使うつもりなら、居抜きの方がトータルで安くなります。

居抜きで確認すべき「坪単価に隠れた落とし穴」

居抜きだからといって、すべての設備が使えるわけではありません。私が内覧で必ず確認するポイントを挙げます。

月額コストから業態の採算を逆算する

家賃比率から「払える賃料の上限」を出す

物件の月額コストが出たら、次にやるべきことは「それが自分の業態で払える金額かどうか」を確認することです。

業種別の健全な家賃比率の目安はこちらです。

「払える家賃上限」の逆算表

自分が見込む月商から、業態ごとに払える家賃の上限を逆算してみてください。

「憧れのエリアに出したい」という気持ちより先に、「自分の業態で月何百万円売れるか」を冷静に計算することが、物件選びで失敗しないための最初の一歩です。

まとめ｜坪単価は「入口」にすぎない

坪単価は、物件を比較するための入口の数字です。でも、そこで止まってしまうと、本当の月額コストは見えてきません。

• 月額賃料 ＝ 坪単価 × 坪数で計算する
• 実質月額コスト ＝（賃料 ＋ 管理費・共益費）× 1.1（消費税込み）
• 坪単価が安くても坪数が大きければ月額は高くなる
• 居抜き物件は坪単価が高くても、初期工事費とトータルで比較する
• 月商から家賃比率で「払える上限」を先に決めてから物件を探す
• 坪数・実坪・契約坪の表記が物件によって違うため、同じ基準で比較する

物件探しは、数字の比較作業です。でも、その数字を正しく読める人と一緒に動けるかどうかで、判断のスピードも精度も変わります。「この物件、本当に払えるのか」という不安を、一人で抱えないでほしいと思っています。

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