千本一条にて、空き家をテナントへ整える現場が始まりました

こんにちは。コトスタイルの穴澤です。

千本一条にて、テナント開発の現場がスタートしました。お店をつくる工事というと、店主さんが決まってから内装をつくる流れを想像される方も多いと思いますが、今回はその少し手前の仕事です。使われていなかった建物を、これからお店を出したい方が検討しやすいテナントへ整えていくための工事が始まりました。

現場へ着くと、細い路地の奥で足場を組む金属の音がしていました。カン、カン、とパイプが鳴る音に、養生シートが風で少し揺れる音が重なって、いよいよ始まるなという空気があります。京都の街中では、こういう小さな路地の先に、これからの可能性が眠っていることが本当に多いと感じます。

まずは、現場の外から見える雰囲気を見ていただければと思います。足場が組まれ、建物の前を職人さんが動きながら、少しずつ工事の準備が整っていくところです。

足場のパイプが建物の表情を一度覆ってしまうのですが、その向こうに見える建具やタイル、通りの気配には、長く街の中にあった場所ならではの味があります。新しく何かを足すだけではなく、もともとある空気をどう受け継ぐか。今回の現場では、そこを丁寧に見ていきたいと思っています。

この記事でわかること

• 千本一条で始まったテナント開発の現場について
• 空き家をお店が入れる状態へ整える時の考え方
• 出店前に見ておきたい設備・動線・既存状態のポイント
• コトスタイルが採用インターンで現場を見てもらう理由
• 京都で店舗出店を考える方や家主様に知ってほしいこと

目次

• 千本一条で始まったテナント開発
• 空き家を「貸せるテナント」に整えるという仕事
• 現場で見えた、残すものと手を入れるもの
• 出店前に見ておきたい工事目線のポイント
• 採用インターンで現場を見てもらう理由
• よくある質問
• まとめと関連リンク

千本一条で始まったテナント開発

今回の現場は、千本一条のあたりにある建物です。大きな通りの賑わいから少し入ると、生活の気配が残る路地があり、昔からの建物と新しいお店が混ざり合うような京都らしい空気があります。派手な場所ではありませんが、だからこそ、お店の個性が街にじわっと染み込んでいくような可能性を感じました。

ご依頼いただいたのは、家主様と、日頃から地域の不動産に関わっておられる不動産会社様からです。お店を出したい方にとって検討しやすい状態にしていくために、建物の状態を見ながら、どこまで整えるべきかを一緒に考えています。正式な募集条件などはこれから整理されていきますので、詳しくは改めてご紹介できればと思います。

空き家をただ直すのではなく、お店が入りやすい状態へ整えるのが、今回のテナント開発です。 出店者さんが決まる前の段階だからこそ、やりすぎないことも大切ですし、反対に、後から大きな負担になりそうな部分は先に見ておく必要があります。

空き家を「貸せるテナント」に整えるという仕事

コトスタイルには、毎月たくさんの出店相談をいただきます。カフェを開きたい方、物販を始めたい方、小さな飲食店を考えている方、既存店から次の展開を考えている方など、本当にさまざまです。その中で、どんな広さを探しているのか、どんな立地を見ているのか、どのくらい既存の設備があると検討しやすいのか、現場の肌感として蓄積されていきます。

その情報を、家主様の空き家活用やテナント開発に生かしていくのが、最近とても大切になってきている仕事です。単に不動産として貸すだけではなく、店舗デザインや店舗内装、店舗改装、設計施工の目線を入れることで、出店者さんにとっても家主様にとっても前に進めやすい状態をつくることができます。

今回のような現場では、「きれいにする」ことだけが目的ではありません。出店者さんが見た時に、ここでどんなお店ができるかを想像できること。家主様が将来に向けて無理のない形で建物を活用できること。その両方を見ながら進める必要があります。

中へ入ると、外の明るさとは少し違って、蛍光灯の白い光が天井や壁に反射していました。カーテンの布の重さ、古いタイルの冷たい手触り、少し湿ったような工事前の匂い。まだ整っていない状態だからこそ、この場所が次にどう変わっていくのかを考える余白があります。

店内の様子も見ていただくと、既存の空気感がよく伝わると思います。まだ工事前の要素が多く残っていますが、そこにこの建物らしさも見えていました。

この写真のように、現場には以前からの仕上げや什器、設備の名残が残っています。こうしたものは、すべて撤去すればよいというわけではありません。残すことでコストを抑えられるものもありますし、建物の個性として生かせるものもあります。ただし、衛生面や動線、設備容量に関わる部分は、見た目だけで判断しないことが大切です。

現場で見えた、残すものと手を入れるもの

今回の現場では、床まわりや配管まわりも確認しながら進めています。店舗として貸しやすくするためには、表面をきれいにするだけでは足りません。水まわり、電気、空調、排気、搬出入のしやすさなど、実際にお店を開いた後に効いてくる部分を先に見ておく必要があります。

床の一部が開いているところでは、土の匂いが少し上がってきていました。タイルの目地に残る汚れや、壁際の傷みを見ながら、担当者と職人さんが「ここは先に押さえておきたいですね」と確認していきます。こういう会話は、図面だけではなかなか生まれません。

床や配管まわりの状態は、出店希望者の方にもぜひ知っておいてほしい部分です。内装の雰囲気だけでなく、見えにくいところにどれくらい手を入れる必要があるかで、工事の進め方は変わってきます。

店舗改装や店舗内装でコストを抑えたいというご相談は多いです。もちろん、既存の状態をうまく生かせれば、初期費用を抑えやすくなります。ただ、傷みがある部分や営業に合わない動線まで無理に残してしまうと、オープン後に使いにくさが出てしまうこともあります。

低コストは「何もしない」ことではなく、残す判断の精度を上げることだと思います。 どこに手を入れて、どこを受け継ぐのか。その整理ができている現場は、工事も出店準備も進めやすくなります。

残せる可能性があるもの
既存の建具、タイル、棚、照明、建物のレトロな空気感など。新しいお店の世界観と合えば、魅力として生かせる場合があります。

手を入れるべきもの
水まわり、電気容量、傷みがある床や壁、営業動線に合わない部分、衛生面に関わる部分など。見た目より先に、使い続けられる状態かを確認します。

設備まわりも、今回のようなテナント開発では大切な確認項目です。とくに飲食店を検討される方にとって、水道や排水、電気、ガスなどは業態に直結します。物販やサービス業でも、バックヤードや手洗い、空調の考え方で使いやすさは変わります。

次の写真は、水道まわりを確認しているところです。細かな設備の内容には触れませんが、こうした部分を現場で見ておくことで、募集時にどのような業種へ向いているかも考えやすくなります。

水道屋さんや職人さんが現場で確認してくれる視点は、いつも本当にありがたいです。図面や写真だけでは判断しきれないことも、現場に立って、触って、音を聞いて、納まりを見ながら進めることで見えてきます。テナント仲介と設計施工を一緒に行う意味は、こういう場面で強く感じます。

出店前に見ておきたい工事目線のポイント

これから京都で出店を考えている方にとって、物件を見る時はどうしても立地や家賃、広さに目がいきます。それはもちろん大切です。ただ、実際にお店をつくる立場から見ると、契約前に工事目線で確認しておきたいことがいくつかあります。

たとえば、既存の設備が自分の業態に合うか。お客様の入口から席や商品までの流れがつくりやすいか。スタッフが動く裏側の導線に無理がないか。搬入や工事中の段取りに大きな負担がないか。こうしたことは、後から気づくと調整が難しくなることがあります。

契約前に設備と動線を見ておくと、開業後の遠回りをかなり減らせます。 特に居抜き物件や空き家活用の場合は、「残っているものがある」ことに安心しすぎず、それが本当に自分のお店に合っているかを見ておくことが大切です。

出店前に見ておきたいこと

• 既存設備が、予定している営業内容に合っているか
• 残すものと変えるものを、早い段階で整理できているか
• お客様とスタッフの動線に無理がないか
• 工事後に手戻りしやすい部分がないか
• 家賃や立地だけでなく、内装工事の見通しも一緒に見られているか

スケルトン物件は自由度が高い一方で、設備や内装を一から整える分、計画力が必要です。居抜き物件は初期費用を抑えやすいことがありますが、既存状態の確認が欠かせません。今回のようなテナント開発は、その中間にある仕事とも言えます。出店者さんが決まる前に、建物の可能性とリスクを整理しておくからです。

家主様にとっても、やみくもに大きな改修をするのではなく、どんな出店者さんに向いているかを考えながら投資の範囲を決めることが大切です。僕たちは日々、出店希望者さんの声を聞いているので、そのリアルなニーズを工事計画に反映しやすいところが強みだと感じています。

採用インターンで現場を見てもらう理由

この日は、採用選考で二次面接を兼ねたインターンシップに参加してくださった方も一緒に現場へ来てくれました。最近は本当にたくさんの方がコトスタイルに関心を持ってくださり、書類選考から一次面接、そして現場を見てもらう機会へと進んでいただいています。毎日のように面接をしている感覚で、ありがたいなと思っています。

現場では、4月に入社したツジくんが担当として段取りを進め、イケダくんがその動きを見ながらしっかり指導してくれていました。足場はあっという間に組み上がり、その日の作業もてきぱきと進んでいきます。職人さんのスピード感と、担当者が確認する目線。その両方を見てもらえたのは、とてもよかったと思います。

店舗づくりの仕事は、机の上だけでは覚えられません。現場の音、職人さんとの距離感、お客様や不動産会社様とのやり取り、工事の段取り。そういったものを実際に見て、自分の中に少しずつ積み上げていく仕事です。

街の中で使われていなかった場所が、次のお店につながる瞬間に立ち会えるのは、この仕事の大きな魅力です。 来期は今期以上に多くのご依頼に応えられるよう、会社としてもさらに長期的なビジョンを持って挑戦していきたいと考えています。

この場所に、どんなお店が入るのか

今回の物件は、まだ次に入られるお店の業態や店名が決まっている段階ではありません。だからこそ、今は「どんなお店がこの場所に合うのか」を考えながら、家主様や不動産会社様と条件を整理しているところです。正式な募集が始まりましたら、ホームページなどでも改めてご案内できればと思います。

現場を見ていて感じたのは、レトロな雰囲気と路地の奥行きが、きっと個性のあるお店に合いそうだということです。大きく目立つ看板で勝負するというより、知っている人が少しずつ通いたくなるようなお店。近隣の方にとっても、ふらっと立ち寄れる場所になれば嬉しいです。

京都でお店を探している方の中には、新築のようにきれいな物件よりも、少しクセのある建物を自分らしく使いたいという方もおられます。そういう出店者さんにとって、今回のような物件は面白い選択肢になるかもしれません。ご興味のある方は、正式な募集前でも一度ご相談いただければと思います。

よくある質問

Q. 空き家をテナントとして貸すことはできますか？

A. 建物の状態や立地、設備によって変わりますが、可能性は十分にあります。ただし、住まいとして使っていた建物をそのまま店舗として貸せるとは限りません。用途や設備、動線、工事範囲を確認したうえで、どんな出店者さんに向いているかを考えることが大切です。

Q. テナント募集前に、どこまで工事しておくべきですか？

A. すべてを作り込みすぎると、出店者さんの自由度が下がることがあります。一方で、水まわりや傷みのある部分など、後から負担になりやすいところは先に整えておく方が検討されやすくなります。建物ごとに、残す部分と整える部分を分けて考えるのがおすすめです。

Q. 居抜き物件とスケルトン物件は、どちらが出店しやすいですか？

A. どちらが良いかは業態によります。居抜き物件は既存設備を使える可能性があり、初期費用を抑えやすい場合があります。スケルトン物件は自由度が高く、理想の店舗内装をつくりやすい反面、設備や内装を一から整える計画が必要です。

Q. 契約前でも、物件を一緒に見てもらえますか？

A. はい、契約前の段階でご相談いただくこともあります。テナント仲介と設計施工の両方の視点で見ることで、家賃や立地だけではなく、工事にどのくらい手がかかりそうかも考えやすくなります。開業後に困らないためにも、早めの確認がおすすめです。

Q. 採用インターンでは、実際の現場も見られますか？

A. タイミングにもよりますが、できるだけ現場の空気を見てもらう機会をつくっています。店舗づくりは、図面や打ち合わせだけでなく、職人さんとの段取りや現場管理を知ることも大切です。働くイメージを持ってもらうためにも、現場を見てもらうことを大事にしています。

まとめ

千本一条の現場は、まだ始まったばかりです。足場が組まれ、職人さんが動き、建物の中に残る古い空気を見ながら、これからどんなお店が入る場所になるのかを考える時間でした。こういう現場に立つと、店舗づくりはやっぱり街づくりとつながっているなと感じます。

家主様、不動産会社様、出店者さん、職人さん、そしてその街で暮らす方々。いろいろな人の目線をつなぎながら、空き家を次の使い方へつないでいく。コトスタイルとして、これからもっと取り組んでいきたい仕事です。

京都で店舗出店を考えている方は、物件を見る時に、立地や家賃だけでなく「この場所をどう使えるか」「どこまで工事が必要か」という視点も持っていただけると、計画が進めやすくなると思います。千本一条の物件についても、正式なご案内ができるようになりましたら、改めてお知らせします。

関連リンク

京都でテナントをお探しの方は、物件探しから店舗づくりまでの流れも参考にしていただければと思います。
テナント仲介について見る

店舗デザイン、店舗内装、店舗改装、設計施工をまとめて相談したい方はこちらをご覧ください。
店舗デザイン・設計施工について見る

空き家や建物をテナントとして活用したい家主様、不動産会社様はこちらも参考にしてください。
テナントを貸したい家主様向けのご案内を見る

コトスタイルの仕事や働き方に興味がある方は、採用情報もご覧ください。
コトスタイルの採用情報を見る

これまでの店舗内装や店舗改装の事例は、施工事例（WORKS）も参考にご覧ください。
施工事例（WORKS）を見る