店舗開業の事業計画書の書き方と資金計画の基本｜京都・コトスタイル開業セミナーレポート

先週末、鴨川沿いをランニングしていたとき、ふと立ち止まったんです。

川のほとりに、テイクアウトのコーヒーカップを持ちながらスマホを見ている女性がいました。何かをメモしているような、真剣な顔で。

「あの人、もしかしてお店のこと考えてるのかな」と思ったら、なんとなく声をかけたくなってしまった。そういう顔、私は何百回も見てきたから。

「いつか自分のお店を持ちたい」と決意したとき、最初に訪れる感情はワクワクです。でもしばらくすると、そのワクワクの隣に、もやもやとした霧がかかってくる。

「で、何から手をつければいいんやろ」「資金はいくら要るの？」「融資ってどうやって受けるの？」

この霧を晴らすために、コトスタイルでは毎月1回、開業セミナーを開催しています。先日の回は4名の方にお越しいただきました。今日はそのセミナーの話と、「開業の最初の一歩」について書いてみようと思います。

見えない不安の正体は「知らないこと」が多いから

サッカーで言うと、ゴールが見えない状態で走ってる感じ

サッカーをやっていたときの話です。試合の序盤、相手のことがまだよくわからない時間帯って、なんとなく落ち着かないんですよね。どこにボールが来るか、どんな戦術か、どのポジションが危ないか。わからないことが多いほど、体が緊張する。

開業を考え始めた人の気持ちって、これに近いと思っています。

「テナント契約の初期費用はいくらか」「内装工事の坪単価はどれくらいか」「毎月のランニングコストはいくら積み上がるのか」「融資を引き出すためには何が必要か」——こうしたリアルな数字や仕組みを知らないまま動き出そうとすると、体が緊張して足が止まってしまう。

「何から始めればいいかわからない」という不安の正体は、実はとてもシンプルです。情報を知らないから、見えないから、怖いんです。

逆に言えば、知ればいい。情報が入ってくると、霧が晴れて前が見え始めます。足が動き始めます。

頭の中の情熱を、現実の数字に落とし込む

「いつか自分のカフェを出したい」「アパレルのセレクトショップをやりたい」「飲食店で独立したい」——この気持ちを最初に紙に書き出したとき、ほとんどの方は「お店のコンセプト」「提供したいメニュー」「どんなデザインにしたいか」を書きます。

それはとても大切なことです。でも、開業を現実に近づけるためには、その隣に「数字」を置かなければいけない。

物件の家賃、保証金、テナント工事費用、設備費用、運転資金——これらを一枚の紙に並べてみると、ぼんやりしていた夢が急に輪郭を持ち始めます。「あ、これなら融資でいける」「ここを居抜き物件にすれば工事費が抑えられる」という判断ができるようになってくる。

この作業の入口になるのが、事業計画書です。

モヤモヤを晴らす「事業計画書」という羅針盤

「難しそう」という印象が、まず勘違い

「事業計画書」と聞くと、分厚い書類の束とか、難しい財務分析とか、そういうイメージを持つ方が多いです。

違います。

本質は、「あなたがやりたいお店は、いくらかかって、どうやって利益を出し、どうやって長く続けていくのか」を自分自身でシミュレーションするための「地図」です。銀行への提出書類でもありますが、それより先に「自分のための羅針盤」です。

事業計画書を書くことで、頭の中の「なんとなく」が消えていきます。夢が現実の目標に変わる瞬間があります。

参加者C・N様の声が、すべてを物語っています

先日のセミナーに参加してくださったC・N様から、こんな感想をいただきました。

「知らない情報を得ることができた」——この一言が、私はすごく好きです。

開業前の不安の多くは、情報格差から来ています。「知っている人」と「知らない人」の間には、大きな差があります。でも、知ることさえできれば、その差は埋まる。C・N様がセミナーの中でその感覚を味わってくださったことが、純粋に嬉しかったです。

事業計画書には何を書くのか

「じゃあ具体的に何を書くんですか？」という質問はよくいただきます。基本的な項目を整理すると、こんな感じです。

難しく感じるかもしれませんが、最初から完璧なものは作れなくていいんです。「だいたいこのくらいかかりそう」「売上はこれくらい見込める」という仮置きからスタートして、プロと一緒に精度を上げていけばいい。

手作りの空間で熱を共有する。ある日のセミナー風景

突然の増員で、朝から事務所を緊急模様替え

少し裏話をすると、この回は直前に参加希望の増員があって、開始前にスタッフ総出で事務所の模様替えをしました。

打ち合わせ用のデスクを横向きにガガッと移動させて、椅子を片側にずらっと並べる。

ばっちり4名の方に座っていただける即席のセミナースペースが完成して、朝から「おっ、なんかいい感じやん！」と密かに大満足のスタートでした。

白いパーティションをスクリーンに。距離の近い勉強会

普段使っている白いパーティションをスクリーン代わりにして、プロジェクターを設置。

ホテルの大広間でやるような、一方通行の堅苦しいセミナーではありません。お互いの顔が見え、息遣いが伝わるような距離感。だから「細かい部分まで話を聞かせてもらえた」という感想につながったのかもしれへんと思っています。

会社案内やアンケートに加えて、開業後の集客ツールになる販促パッケージ「ストアツール」も案内しました。こっそり、ですが（笑）。

4名全員から「大変満足」をいただいた

セミナー後のアンケートで、参加いただいた4名様全員から「大変満足」という評価をいただきました。これは本当に、素直に嬉しかった。

K・M様からは「細かい部分まで話を聞かせてもらいました」というコメントも。

毎月定期的に続けてきた結果として、少しずつ参加してくださる方の数も増え、内容も回を追うごとに磨かれている気がします。次の回も、さらにブラッシュアップしていきたいと思っています。

居抜き・テナント工事・内装費用——数字を知ると霧が晴れる

居抜き物件を選ぶと何が変わるか

開業コストを抑えたいと考えたとき、最初に検討するのが「居抜き物件」です。前のテナントが使っていた内装や設備をそのまま活用できるため、スケルトン（コンクリート打ちっ放し）の状態から工事するより、初期費用が大幅に抑えられることが多い。

ただ、居抜きには落とし穴もあります。前のテナントの「見えないツケ」を引き継ぐリスクです。水回りの配管が劣化していたり、防水処理が甘かったり、電気容量が足りなかったり。こういった問題は、内覧のときに素人目では判断できません。

だからこそ、物件を見るときは設計・施工の知識を持った人間が一緒に内覧することが大切です。契約書にハンコを押す前に、見えない部分のリスクを確認する。これが、開業後のトラブルを防ぐ一番の方法です。

テナント工事・内装費用の「肌感」を持っておく

事業計画書を作るとき、多くの方が困るのが「内装工事費用の見当がつかない」という点です。

ざっくりとした目安として、こういう感じで考えるといいかもしれません。

これはあくまで目安で、物件の状態、業態、仕上げのグレードによって大きく変わります。大切なのは「だいたいこのくらいかかる可能性がある」という肌感を持った上で物件を探すことです。

「この物件を居抜きで借りたら工事費はどれくらいになるか」という見立てを、物件探しの段階から持てると、資金計画がずっとリアルになります。コトスタイルの開業相談では、物件内覧の同行もしているのは、まさにそのためです。

「居抜きで安く開業できる」は、半分本当で半分注意

居抜き物件のメリットは本物です。うまく活用すれば、工事費を数百万円単位で抑えられることもある。

でも「居抜きだから安い」という先入観は、時に危険です。前の業態と自分の業態が違えば、厨房設備の変更や排気ダクトの追加が必要になって、結果的にスケルトンから工事するのと変わらなくなるケースもあります。

物件を見つけてから相談するのではなく、物件を探す段階からプロと一緒に動く。それが、後悔しない開業コストの組み立てにつながります。

居抜き物件の費用比較については居抜きvsスケルトン、内装費用はどれだけ違う？京都の事例で徹底比較でも詳しく解説しています。

まとめ｜「やりたい気持ち」を、一緒に整理しませんか

「自分のお店を持ちたい」という最初の小さな火種は、本当に尊いものだと思っています。

その火種を、一人で抱え込んだまま悩み続けて、気づいたら消えてしまっていた——そういう話を聞くたびに、もったいないなと思う。

開業のモヤモヤは、情報を得ることで晴れます。事業計画書という形で数字を見える化することで、夢が現実の目標に変わります。居抜き・テナント工事・内装費用の目安を知ることで、「いくら用意すれば動き出せるか」が見えてきます。

何から始めていいかわからなければ、まずは私たちに「やりたいこと」を全部ぶつけてみてください。

コトスタイルでは、事業計画書の考え方から、物件探し・テナント工事・店舗デザイン・施工まで、お店づくりのすべてをワンストップでサポートしています。「まだ具体的な物件は決まっていないけれど、構想だけ聞いてほしい」という段階でのご相談も大歓迎です。

📎 あわせてご覧ください

• 融資担当者を納得させる事業計画書の書き方と3つのポイント
• 店舗内装の費用・坪単価【京都の施工300件から出した実数】
• 飲食店のテナント選び「居抜き」と「スケルトン」の違いは？

※ この記事は2014年9月に公開した「本日は月イチで開催している開業セミナーでした」を元に、2026年5月に内容を加筆・修正したものです。