物件が、動いている。だからこそ、冷静でいてほしい。
こんにちは、穴澤です。
京都で飲食店の物件を探していると、こんな気持ちになることがある。「早く決めないと取られてしまう」「もうここしかない気がする」。そういう焦りの感覚、私もよくわかります。物件って、本当に動くんですよ。昨日まであった居抜き物件が、今日には申込済みになっていたりする。
でも、だからこそ聞いてほしいことがある。
焦って決めた物件で、うまくいったケースをあまり見たことがない。逆に、じっくり選んで「これや」と腹落ちしてから動いたオーナーさんは、開業後も楽しそうにやっている。物件探しって、そういうもんかな、と思ってます。
今回は、私が実際に見てきた京都のテナント物件をいくつかご紹介しながら、飲食店の居抜き物件をどう見るか、何を大事にするかを一緒に考えてみたいと思います。
今、動いている京都のテナント物件をピックアップ
コトスタイルでは毎日物件情報を更新しています。ざっくりエリア別に紹介しますね。検索条件をいれずに全物件を眺めるのが、実は一番おすすめの使い方です。新しい物件から順に並んでいるので、鮮度の高い情報が自然と目に入ってくる。
では、さっそくいってみましょう。
物件紹介｜京都の居抜き・テナント、エリア別おすすめ6選
① デトム・ワンニ篠城東（中京区・押小路エリア）
所在地：京都市中京区下古城町378番地8
賃料：140,000円 面積：40.20㎡
飲食店の居抜き物件です。押小路通りを西洞院から少し西へ。二条城も近くて、「観光客が来る場所」と「地元民の生活圏」のちょうど中間にある、そういうエリア感です。
中心部からは少し外れる。でも、それがポイントだと私は思っています。繁華街の物件って、家賃も競合も高い。ここは「知る人ぞ知る店」をつくるのに向いてる。常連さんをしっかり育てて、口コミで広げていける飲食店をやりたい人には、むしろこういう物件の方が合ってるかもしれません。
居抜きなので厨房設備が残っているケースが多い。初期費用を抑えながら、内装に個性を出したい人向きです。
② 北山ランドアート（北区・北山エリア）
所在地：京都市北区松本町38
賃料：157,500円 面積：49.65㎡
北山といえば、京都の中でもちょっと特別なエリアです。植物園、府立大学、落ち着いた街並み。ここを好きで来る人は、いいものを見る目を持っている。そういうお客さんに届けたい人に向いてます。
2階ですが、しっかりとしたアプローチがあるので入りにくさはない。物販向きの印象ですが、スタイリッシュな建物なので業種を選ばないと思います。美容室、セレクトショップ、カフェ、どれもはまりそう。
次の「ノースウェーブ北山」と一緒に内覧するのがおすすめです。比べてみると、自分がどちらの方向性でやりたいかが見えてくることが多い。
③ ノースウェーブ北山（北区・上賀茂エリア）
所在地：京都市北区上賀茂桜井町
2室あります：220,500円（67.00㎡）／178,500円（61.56㎡）
北山エリアでもう一軒。ノースウェーブ北山は飲食OKです。同じ北山でも、こちらは上賀茂方面で少し生活感が出てくる。地元の人が歩いて来られる距離感が、飲食店としては強みになります。
2室あるので規模感の選択肢もある。広さが違うので「どのくらいの席数でやりたいか」によって選べます。ランチで近隣ファミリーを狙うか、夜に落ち着いた一軒家風で営業するか、このエリアはどちらも成立しやすい。
④ エコス夷川ビル2F（中京区・夷川エリア）
所在地：京都市中京区大炊町355－1
賃料：126,000円 面積：48.36㎡
夷川通りといえば、家具屋やインテリアショップが並ぶ、ちょっとおしゃれな通りです。その1階には有名なひつじドーナツさん。その2階がこの物件。
まず家賃が良い。126,000円で48㎡はかなりコスパ高いです。2階なので外観づくりにそこまでコストをかけなくていい分、内装に予算を集中できる。「外から見えない隠れ家感」を逆手に取って、インスタで発信しながら集客するスタイルとも相性がいい。
ヘアサロンや小さなアトリエ型の飲食店なら、この価格帯でしっかりしたものができると思います。
⑤ 木村会館1階（中京区・府庁前エリア）
所在地：京都市中京区丸太町通油小路西入る丸太町28番地
賃料：60,000円 面積：15.20㎡
60,000円。この家賃はすごい。15㎡というと小さく聞こえますが、狭小店というのは「密度の高さ」が逆に武器になります。カウンターだけでも成立するし、テーブル席も入れられる。
丸太町の府庁前エリアは、官公庁の人や地元住民が昼に動くエリア。ランチ一本に絞ったり、夜だけの小さなバーにしたり、使い方が色々ある。家賃が安い分、売上のハードルも低くなる。はじめての飲食店開業としても、リスクを抑えてスタートできる物件です。
⑥ 三条油小路戸建2階（中京区・三条エリア）
所在地：京都市中京区三条油小路町145-1
賃料：241,500円 面積：121.00㎡
個人的に好きな物件です。京町家の2階、121㎡。これは広い。三条通りから一本入った油小路沿いという立地も面白い。
路面じゃないから「通りすがりのお客さんが入りやすい」とは言えないけれど、それがむしろいい。空中にある分、外の喧騒から切り離された空間になる。内装を作り込んで、「ここにしかない体験」をつくるなら、広くて天井のある町家2階は最高のキャンバスです。
家賃は高めですが、121㎡あれば席数を確保できる。ランチとディナーをしっかり回せれば十分に採算が合う規模感です。
京都の飲食店物件、居抜きを選ぶときに見てほしいこと
物件を何件か見ていると、だんだん感覚がマヒしてくることがある。「どれも似たり寄ったりやな」となってきたら、それは少し疲れているサインです。そういうときは一度立ち止まって、「自分の店でどんな時間を提供したいか」に戻ってみてほしい。
飲食店の居抜き物件は、前のお店の設備が残っているから初期費用を抑えられる。それは大きなメリットです。ただ、前のお店の「においや記憶」もセットでついてくる。地元で有名だった店の居抜きなら、最初は話題になるかもしれないし、逆に「あそこ閉まったんや」と敬遠されることもある。
居抜きを選ぶとき、私が大事にしてほしいと思うポイントを3つ挙げます。
①設備の状態を自分の目で確認する
厨房機器、換気設備、給排水、グリストラップ。前の入居者が残していったものでも、状態がよくなければ修繕費がかかります。「居抜きで安く入れた」と思っていたら、後から設備の更新費がかかって結局高くついた、というケースは少なくない。内見のときは必ず専門家を連れていくか、コトスタイルのような設計施工の会社に同行してもらって、プロの目でチェックするのが安心です。
②「なぜ前のお店が閉めたか」を調べる
物件の問題なのか、運営の問題なのか、で全然意味が違います。競合が多すぎる立地なのか、路地に入りすぎて集客が難しいのか、単純に経営者の都合なのか。聞きにくいけれど、ここを確認しておくだけで、物件選びの精度がぐっと上がります。
③家賃と客単価の関係を先に計算する
「月商の10%以内が適正家賃」という目安があります。家賃が12万円なら、月商120万円が目標ライン。客単価1,500円のランチなら、月800人以上来てもらう必要がある。席数と回転数から現実的に出せる数字かどうか、物件を見る前に計算しておくと、判断が早くなります。
居抜き物件とスケルトンの費用の違いについては居抜きvsスケルトン、内装費用はどれだけ違う？京都の事例で徹底比較でも詳しく解説しています。
物件は友達と同じで、じっくり見ると良さがわかる
元の記事にも書いたことですが、私はこれが一番大事だと思っています。
友達って、最初の一秒で「この人とは仲良くなれる」って直感することもあるけど、関係を重ねるうちに「こんないい面があったんや」と気づくことの方が多い。物件もそれと似ていて、最初のパッと見の印象だけで判断すると、大事な部分を見落とすことがある。
「家賃が高い」「立地が微妙」「2階だから集客が心配」。確かにそういうマイナスはある。でも、その物件が持っている空気感とか、窓から見える景色とか、天井の高さとか、そういうもので「ここで店をやったら楽しそう」と感じる感覚は、数字には出てこない。
私はいつも言うんですが、お店づくりって一生に何度もできることじゃない。だからこそ、焦らずに、でも止まらずに、自分が納得できる物件を探してほしい。
京都で飲食店の物件を探しているなら、一人で悩まずにぜひ相談してほしいと思います。コトスタイルは物件探しから設計・施工・開業後のサポートまで、全部一緒に動きます。「まだ探しはじめたばかりで」という段階でも構わない。むしろ早い方がいい。
京都で飲食店の物件・居抜きを探しているなら
物件探しから内装設計・施工・開業後のMEO対策まで、コトスタイルがワンストップでサポートします。まずはお気軽にご相談ください。
