京都の店舗内装費用と坪単価の相場【2026年版】スケルトン・居抜き・業態別のリアル

先日、あたらしくできたカフェの前を通りかかりました。木の温もりと、やわらかい照明。思わず足を止めて、「いいなあ」と見入ってしまう空間です。そして、つい、こう考えてしまう自分がいます。「これ、いったい、いくらかかったんやろう」。

お店づくりのお金は、外からは見えません。だからこそ、これから開業する方にとって、費用の“相場感”ほど、不安なものはないですよね。

「京都でお店を開きたい。でも、内装って全部でいくらかかるんだろう」「ネットで調べると『坪単価30万円〜』と出てくるけれど、うちの場合も、その金額でおさまるのかな」。私はコトスタイルで、京都の店舗開業を物件さがしから設計・施工までお手伝いしていますが、300件以上の現場で、この不安の声を、いちばん多く聞いてきました。

先にお伝えしたい結論があります。ネットの坪単価を、そのままご自身の計画に当てはめるのは、とても危険です。とくに京都は、築古ビルや京町家が多く、全国の相場が通用しない現場だらけだからです。

この記事では、京都のリアルな坪単価と、業態別の目安、そして京都ならではの“費用が跳ね上がるポイント”を、包みかくさずお話しします。読み終えるころには、ご自身の計画に必要な金額のイメージが、きっとつかめているはずです。

まず知っておきたい、京都の坪単価の「基本」

費用を考えるとき、基本になるのが「坪単価」です。むずかしくありません。坪単価とは「総内装工事費 ÷ 店舗の坪数（1坪＝約3.3㎡）」で出す、1坪あたりの工事単価のこと。たとえば15坪のお店で内装費が900万円なら、900万円 ÷ 15坪 ＝ 坪単価60万円、という具合です。

そして、この坪単価をいちばん大きく左右するのが、借りる物件が「スケルトン（コンクリートむき出しの空っぽの状態）」か、「居抜き（前のお店の設備が残っている状態）」か、というちがいです。

物件の状態	京都での坪単価目安	15坪での工事費目安	特徴
スケルトン物件	50万〜90万円＋	750万〜1,350万円	床・壁・天井から電気・水道・ガス・空調まで一から新設。高くつくが、レイアウトは自由自在。
居抜き物件（同業種）	20万〜50万円	300万〜750万円	前店舗の設備を活かせて、大幅なコスト削減が可能。ただし設備の老朽化リスクあり。
居抜き物件（異業種）	40万〜70万円	600万〜1,050万円	元事務所を飲食店に、など。一部は活かせるが、給排水や排気は新設になりやすい。

同業種の居抜きをかしこく使えれば、スケルトンの半額近くまで抑えられる。これは、初期費用を考えるうえで、いちばん大きなポイントです。

なぜ、ネットの「坪単価相場」を鵜呑みにすると失敗するのか

ネットには「店舗内装は坪単価30万円〜」という記述があふれています。でも、現場の人間として正直に言わせてください。その数字を、そのまま自分の計画に当てはめるのは、とても危険です。理由は、大きく3つあります。

理由①：小さなお店ほど、坪単価は高くなる

坪単価は、面積で割って出します。だから、お店が小さいほど、坪単価は高くなります。なぜなら、10坪でも30坪でも、トイレ設置、水道の引き込み、エアコン、給湯器、レジまわりの配線といった「基本のインフラ工事」の最低ラインは、ほとんど変わらないからです。

たとえば固定でかかる基本設備費が200万円だとします。30坪で割れば坪6.6万円。でも10坪で割れば、坪20万円です。京都に多い10坪前後の小さなお店では、坪単価が70万〜90万円近くまで跳ね上がることも、決してめずらしくありません。

理由②：「目に見えない設備工事」が、金額に入っていない

「坪単価30万円で完成！」という事例の多くは、壁紙を貼り替えたり、床を塗り直したりした、「目に見える表装工事」だけの金額です。じっさいのお店づくりには、電気容量の増設、配管の引き直し、防水、排気ダクトといった「目に見えないインフラ工事」に、数百万円単位のお金がかかります。ここを入れずに計算すると、資金計画は、一瞬でくずれます。

理由③：一次側・二次側、どちらの負担か

ビルのオーナーが負担する工事（一次側）か、借主が負担する工事（二次側）かで、手持ちから出ていくお金は変わります。ビルの設備が古く、建物の幹線から電気を引き直すのが借主負担になると、それだけで100万円以上の追加が出ることもあります。

業態別に見る、京都の店舗内装費用・坪単価

内装費は、業態によって必要な設備がまったくちがうため、坪単価も大きく変わります。京都で人気の4業態の目安を、まとめました。

業態	坪単価相場（スケルトン）	総額目安	費用のポイント
カフェ・喫茶店	50万〜80万円	600万〜1,100万円（10〜15坪）	厨房機器と、客席の雰囲気づくり（左官・無垢材・照明）の比率が高い。
居酒屋・バー・重飲食	70万〜120万円＋	1,000万〜2,000万円（15〜20坪）	防水・床上げ、排気ダクト、グリストラップが必須で、全業態で最も高い。
美容室・サロン	60万〜90万円	700万〜1,200万円（10〜15坪）	大型給湯ボイラー、加圧ポンプ、60〜100Aの電気容量など、見えない設備が重い。
物販・アパレル・事務所	30万〜60万円	400万〜800万円（10〜20坪）	重設備が不要な分、費用は最も低め。浮いた予算をデザインに回せる。

ここで気をつけたいのが、美容室です。一見、水まわりは少なく見えますよね。でも実際は、シャンプー台を同時に使うための大きな給湯ボイラーや加圧ポンプ、大容量の電気が必要で、見えないところにお金がかかります。「サロンだから安いはず」という思い込みは、設備の見落としにつながりやすいので、注意してください。

京都特有の「内装費用が跳ね上がる」5つの現場要因

京都で出店するとき、東京や大阪の新築ビルと同じ感覚で物件を選ぶと、想定外の追加費用におどろかされます。京都の現場で実際によく起きる、費用の跳ね上がり要因を5つ、お話しします。

1. 電気・ガス・水道の「容量不足」

四条烏丸、河原町、祇園、三条……。京都中心部のテナントは、築30〜50年以上の古いビルや京町家が多く、いまの飲食店や美容室が必要とするインフラ容量を備えていないことがよくあります。

• 電気：ビルの受電容量が限界で、幹線を引き込み直すと追加50万〜150万円
• ガス：既存が15A（家庭用）しかなく、25A以上を道路から引き直すと追加30万〜100万円
• 水道：メーター口径が13mmしかなく、20〜25mmへの変更・加入金を京都市上下水道局に支払う必要がある

2. 給排水管の老朽化と、防水工事（ハツリ・床上げ）

古い居抜きや町家では、見た目はきれいでも、「床下の配管が破れかけている」「前店舗の防水が劣化して、階下に漏水リスクがある」ことが頻発します。これを放置してオープンすると、営業後に階下へ水漏れを起こし、何百万円もの損害賠償になりかねません。床をコンクリートごと砕いて（ハツリ工事）配管と防水をやり直すと、予定外の費用が100万円以上ふくらむことがあります。

3. 狭小路地・繁華街の「搬入・処分コスト」

木屋町や先斗町のように車が入れない路地裏、四条通のように日中のトラック駐停車が禁止の繁華街。京都にはこうした立地がたくさんあります。資材やゴミを小型車に積み替えたり、台車で何往復もする「小運搬費」や、夜間しか工事できないビルでの夜間工事費（労務費が1.25〜1.5倍）が加わります。

4. 景観条例・消防法などの「規制対応」

京都は、景観に対する規制が日本でいちばん厳しい街として知られています。看板の色（赤や黄色などの原色規制）やサイズ、木格子のデザインまで、市のガイドラインに合わせる必要があります。京都市の屋外広告物の許可基準を見ると、市内が21の規制区域と7つの特別規制地区に分かれ、木屋町・先斗町などは地区ごとに基準がちがうことがわかります。木造の京町家でカフェを開くなら、壁や天井を不燃材で覆う必要があり、木の質感をそのまま残すのが法律上むずかしいケースもあります。

5. 排気ダクトの、外部ルート確保

ビルの2階以上や、両隣が密接した長屋で重飲食を営むと、「煙や匂いを、どこから逃がすか」が大きな課題になります。ダクトを建物の裏手から屋上まで伸ばすと、高所作業車や足場が必要になり、排気ダクト工事だけで200万〜300万円近くかかることもあります。

店舗内装費用の内訳（何に、いくらかかるのか）

見積書をもらったとき、どこにいくら配分されているのか、ざっくりの割合を知っておくと、金額の妥当性を判断しやすくなります。下は、スケルトンから飲食店（約15坪・工事費1,000万円）をつくる場合の、一般的な内訳イメージです。

工事項目	割合の目安	金額目安	おもな内容
仮設・解体工事	8〜10%	80万〜100万円	養生、足場、既存撤去、産廃処分
木工事・造作工事	20〜25%	200万〜250万円	壁・天井の下地、カウンター、個室仕切り、ドア造作
内装仕上げ（表装）	10〜15%	100万〜150万円	壁紙、床材、塗装、左官
インフラ設備工事 ★最重要	35〜45%	350万〜450万円	電気・照明、給排水・ボイラー、空調・換気ダクト、ガス
サイン・家具・諸経費	10〜15%	100万〜150万円	看板、特注家具、現場管理費、廃材運搬

この表で、いちばん覚えておいてほしいことがあります。費用の約4割は、目に見えない「インフラ設備工事」が占める。ということです。お店づくりの費用は、見た目の美しさより、まず“見えない設備”で決まる。ここを外すと、資金計画は成り立ちません。

店舗内装費用を、予算内に抑える5つのコツ

「やりたいデザインを詰め込んだら、見積もりが予算を300万円オーバーした……」。お店づくりで、初期見積もりが予算を超えるのは、めずらしくありません。大事なのは、そこから「デザインの質を落とさずに、費用だけを削る」こと。私たちが実践しているコツを、5つご紹介します。

1. 物件契約の“前”に、プロの無料現地調査を受ける

いちばんやってはいけないのが、物件を契約したあとで、はじめて店舗デザイン会社を呼ぶことです。契約後に「電気が足りない」「ダクトが通らない」と分かっても、もう契約は解除できず、追加工事費を払うしかありません。気に入った物件が見つかったら、ハンコを押す前に、施工のプロと一緒に現地を見てもらいましょう。これが、最大の節約になります。

2. 既存を活かす「スマート居抜き・部分改装」

居抜きでも、すべてを新しくすると、解体費と新設費が二重にかかります。エアコン、トイレの位置、厨房の防水床、給排水のメイン配管といった「骨組み（インフラ）」は活かし、お客様が目にするファサード・カウンター・照明という「表装」だけに予算を集中する。これで、清潔感のある新店のような空間が、スケルトンの半額以下でつくれます。

3. 「目が届く場所」に予算を集中させる（メリハリ設計）

すべての壁や床に高価な本物の素材を使うと、お金はいくらあっても足りません。お客様が長く滞在するカウンターや、入口のファサード、目線の高さの壁には予算をかけ、スタッフしか入らないバックヤードや、足元の壁、天井はコストを抑える。この「引き算の設計」で、質感を保ったまま、数十万円単位のコストカットができます。

4. V/E（バリューエンジニアリング）を活用する

V/Eとは、見た目や使い勝手（価値）を落とさずに、素材や工法の工夫でコストだけを納める技術のこと。たとえば、本物のコンクリート打ちっぱなしを、左官のモルタル薄塗りに変える。特注棚を、既製フレーム＋大工の造作天板に変える。提案力のある会社なら、理想のイメージを壊さない代替案を、いくつも出してくれます。

5. 「一式」を避け、詳細な明細で比べる

「仕上げ工事 一式 200万円」のような大雑把な見積書は、注意が必要です。何にいくらかかっているか分からず、減額の相談をしようにも、削りようがありません。メーカー名・品番・数量・単価が明記された見積書なら、「この壁紙のグレードを下げれば10万円浮く」と、具体的に調整できます。見積書の見方は、開業の完全ガイドともあわせてご確認ください。

まとめ：京都での費用計画を、成功させるために

京都の店舗内装費用について、基本相場から京都特有の注意点、コストのコツまでお話ししてきました。最後に、大切なところをまとめます。

お店づくりは、オーナー様にとって、人生をかけた大きな挑戦です。だからこそ、表面的な安さや大雑把な見積もりに惑わされず、無理のない資金計画を、一緒に立てていきましょう。あなたの開業資金を、1円もムダにしたくない。私たちは、いつもそう思って現場に立っています。

「まだ物件を決める前だけど、費用感を相談したい」「候補物件があるから、一緒に見に来てほしい」「他社の見積もりが適正か、セカンドオピニオンがほしい」。どんな段階でも、お気軽にご相談ください。

よくある質問

Q. 京都の店舗内装は、結局いくら見ておけばいいですか？

物件の状態と業態で大きく変わります。スケルトンなら坪50万〜90万円、同業種の居抜きなら坪20万〜50万円が目安です。ただし京都は容量不足などの隠れコストが出やすいため、必ずインフラ工事を含めたトータルで、余裕をもって計画してください。

Q. 居抜き物件なら、本当に安くなりますか？

同業種で設備の状態が良ければ、大きく抑えられます。ただし設備の老朽化や、異業種転用での給排水・排気の新設で、思ったより費用がかさむこともあります。契約前に、設備が使えるかをプロに確認してもらうのが安心です。

Q. まだ物件が決まっていなくても、費用の相談はできますか？

もちろんです。むしろ、その段階でのご相談を歓迎しています。候補物件の段階で現地を見れば、インフラの容量不足など、あとから費用がふくらむリスクを先に見つけられます。京都で出店をお考えなら、お気軽にご相談ください。

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