京都でカフェ開業！居抜き物件のメリットと内装費用の目安

この記事でわかること

• 京都のカフェ開業で居抜き物件が選ばれる理由
• 厨房設備・グリストラップ・動線など、内見時に必ず確認すべきポイント
• スケルトンから作る場合と居抜きを改装する場合の費用比較
• コトスタイルが手がけた京都のカフェ施工事例

少し前のことです。カフェを開きたいというお客様から「いい居抜き物件が見つかりました。前もカフェだったみたいで、厨房もそのまま使えそうです。早めに動いた方がいいですよね」という連絡をいただきました。

話を聞くと、物件情報サイトで見つけて、すでにオーナーと話を進めているという。内見もしたけれど「雰囲気がよかった」ということで、ほぼ気持ちは固まっている様子でした。

私は「一度、一緒に見に行きましょう」とお伝えして、翌週に同行しました。物件自体は悪くなかった。でも厨房の換気扇を確認したとき、油の固着がひどくて排気が十分に機能していない状態でした。グリストラップ（排水に含まれる油脂を分離する設備）も、清掃が長年行われていない様子で、交換が必要な状態でした。

結論から言います。カフェの居抜き物件は「初期費用を抑えられる」という期待で選ばれることが多いですが、厨房設備の状態次第では、想定外の修繕費が発生するリスクがあります。それを事前に見抜けるかどうかが、居抜きを「正解」にできるかどうかの分岐点です。

この記事では、京都でカフェの居抜き物件を検討している方に向けて、メリットとデメリット、内見時のチェックポイント、そして実際の費用感をお伝えします。

京都のカフェ開業で「居抜き物件」が人気の理由

カフェを開業するにあたって、初期費用の大きさは多くの方にとって最初の壁になります。内装工事費、厨房設備の購入費、テナントの保証金と礼金、什器・備品の調達費……これらを合計すると、小規模な店舗でも500万〜1,000万円を超えることは珍しくありません。

その点、居抜き物件には明確なメリットがあります。

• 前テナントが使っていた厨房設備や家具をそのまま引き継げる
• 内装の骨格がすでにできているため、工事期間が短くなる
• スケルトンから作る場合と比べ、工事費用を抑えられることがある
• 早期オープンが可能なため、家賃の空白期間を短くできる

京都でカフェの開業相談をいただくお客様の中にも、「居抜き物件を優先して探している」という方は非常に多いです。インターネットで物件情報を調べると、「居抜き・造作譲渡」という条件で絞り込んで探している方が多いことがよくわかります。

ただ、正直に言うと、居抜き物件のメリットは「設備の状態が良好であること」が大前提です。状態が悪ければ、修繕費用がかさんで結局スケルトンから作るのと変わらない、あるいはそれ以上のコストになってしまうことがあります。

では、何をどう確認すればいいのか。次のセクションで具体的に見ていきます。

厨房機器はそのまま使える？カフェ居抜き物件のチェックポイント

カフェの居抜き物件を内見するとき、「雰囲気がいい」「レイアウトが気に入った」という感覚的な判断で動くのはリスクがあります。見た目の印象よりも先に、設備の状態を確認することが先決です。

私が内見に同行するときに必ず確認しているのは、大きく分けて「排気・換気設備」「排水設備」「電気容量」「動線」の4点です。

グリストラップや換気扇（排気）の確認

カフェで最も見落とされがちで、かつ後から発覚したときのダメージが大きいのがこの2つです。

グリストラップとは、厨房の排水に含まれる油脂や食材の残渣（ざんさ）を分離して、排水管に流さないようにするための設備です。飲食店では設置が義務付けられており、定期的な清掃・メンテナンスが必要です。

前のテナントが清掃を怠っていた場合、内部に油脂が固着して機能不全に陥っていることがあります。そのまま使い続けると排水管の詰まりや悪臭の原因になるため、場合によっては交換が必要です。グリストラップの交換・設置費用は、規模によって20万〜60万円程度かかることがあります。

換気扇（排気ダクト）も同様です。カフェで調理を行う場合、排気ダクトには日常的に油が蓄積します。内部に油が固着した状態で使い続けると、火災リスクが高まるほか、排気能力が落ちて厨房内の環境が悪化します。

ダクトの清掃は専門業者に依頼する必要があり、固着の程度によっては清掃だけで10万円以上かかることもあります。また、ダクトが建物の構造に依存している場合、排気ルートを変更することが難しいケースもあります。

スタッフの働きやすい「動線」への再設計

居抜き物件を選ぶ際、もうひとつ重要な視点が「動線」です。前のテナントがどんな業態で、どんな規模で営業していたかによって、厨房のレイアウトはそのお店の運営スタイルに最適化されています。

あなたが開こうとしているカフェと、前のテナントの業態が似ていれば問題ありませんが、違いがある場合は動線の再設計が必要になることがあります。

例えば、前がランチ専門の定食屋だった物件を、ドリンク中心のカフェとして使う場合。定食屋の厨房はガスレンジが中心で、コーヒーマシンや製氷機、ショーケースを置くスペースや電源が確保されていないことがあります。

• スタッフが狭い厨房内でぶつかり合わないか
• ホールから厨房へのオーダーの流れがスムーズか
• 食器の片付けから洗浄・収納までの動線に無駄がないか
• ピーク時にどこがボトルネックになるか

こうした動線の問題は、内見時に「立って眺める」だけではなかなか見えてきません。実際に厨房に入って、オペレーションをシミュレーションしてみることが大切です。私が内見に同行する際は、お客様と一緒に「ここで注文を受けて、ここでドリンクを作って」という動きを実際にやってみることがよくあります。

「スケルトンから作る」vs「居抜きを改装する」費用比較

ここで、実際の費用感を整理します。京都市内でのコトスタイルの施工実績をもとにした目安です。物件の状態や仕様によって変わりますが、予算計画の参考にしてください。

条件	スケルトンから新装	居抜きを改装
10〜15坪（2〜4席規模）	500万〜800万円	150万〜350万円
15〜25坪（4〜10席規模）	800万〜1,300万円	300万〜600万円
25〜40坪（10〜20席規模）	1,300万〜2,000万円	500万〜900万円

この表を見ると、居抜き改装の方が明らかに安く見えます。ただし、この数字はあくまで「設備状態が良好な場合」の目安です。前のセクションで説明したグリストラップの交換、ダクト清掃、電気容量の増設、動線の再設計などが必要になれば、追加で100万〜300万円以上かかることもあります。

さらに、居抜き物件には「造作譲渡料」が発生することがあります。これは前テナントが残した設備・内装を引き継ぐための費用で、物件によって0円〜数百万円と幅があります。この金額は工事費とは別にかかるため、総額で比較することが重要です。

私がお客様によくお伝えするのは、「居抜きとスケルトンを比べるときは、造作譲渡料・追加工事費・設備の修繕費を含めたトータルで計算してください」ということです。その計算をした上で、それでも居抜きが有利であれば、積極的に選ぶ価値があります。

京都のおしゃれなカフェ施工事例・ビフォーアフター

実際にコトスタイルが手がけたカフェの施工事例を紹介します。どちらも「居抜き物件をどう活かすか」という視点で取り組んだ案件です。

【事例A】京都市東山区・路面店・18坪・カフェ居抜きの全面改装
元々は小料理屋として使われていた物件。和の雰囲気はあるものの、厨房のレイアウトがカフェの動線に合っていなかったため、カウンターの位置を変更し、コーヒーマシンとショーケースを設置できるよう電源と配管を引き直しました。

グリストラップは清掃で対応できる状態だったため、そのまま活用。ダクトは一部交換が必要でしたが、大規模な工事は不要でした。既存の木の梁と漆喰の壁を活かしながら、照明と家具を刷新することで、京都らしい落ち着いた雰囲気のカフェに仕上がりました。工事費用は約420万円。造作譲渡料が50万円あったので、合計470万円ほどの初期工事コストでした。

【事例B】京都市中京区・ビル2階・12坪・スケルトンからの新装
居抜き物件も検討しましたが、希望エリアで条件に合う物件が見つからなかったため、スケルトン物件を選択。小規模なカフェのため、内装はシンプルに仕上げながらも、コーヒーにこだわるオーナーの意向に合わせてカウンターを特注。電気容量は最初から余裕を持たせた設計にしました。工事費用は約680万円。居抜きよりコストはかかりましたが、動線・デザイン・設備のすべてを理想通りに作れたことで、オーナーの満足度は高い結果になりました。

この2つの事例が示すように、居抜きが正解かスケルトンが正解かは、物件の状態とオーナーの優先事項によって変わります。「費用を抑えたい」という方には居抜きを軸に探すことをおすすめしますが、「自分のこだわりを形にしたい」という方は、スケルトンの方が結果的に満足度が高くなることが多いと思っています。

大切なのは、どちらが自分に合っているかを、感覚ではなく根拠を持って判断することです。そのためには、物件を契約する前に一度、設備や工事費の観点からプロに見てもらうことをおすすめします。

コトスタイルでは、物件の内見への同行から、居抜き・スケルトンどちらが合っているかの判断、そして内装工事の施工まで、一貫してサポートしています。「まだ物件が決まっていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。