居抜き×DIYでつくる北区カフェバー改装

こんにちは。コトスタイル株式会社の穴澤です。

今回は、京都市北区で進行中のカフェバー居抜き物件を、コストを抑えつつDIYも取り入れて改装していくプロジェクトの現場レポートです。僕の自宅からも近いエリアなので、ふらっと現場に寄って、朝の空気感ごと見てきました。

「居抜きでどこまで残す？」「DIYはどこをやる？」は、開業準備の中でも迷いが出やすいポイント。この記事では、現場で見えた居抜き×DIYの考え方を、できるだけわかりやすくまとめます。

この記事でわかること

• 居抜き物件を活かして改装費を抑える考え方
• DIYに向く工程／プロに任せる工程の切り分け方
• 北区・北大路通り沿いの「半階」物件が持つ立地と雰囲気の強み

そもそも「居抜き」とは？DIYと相性が良い理由

居抜き物件は、前テナントの内装や設備（カウンター・照明・厨房の一部など）が残った状態で引き継ぐ物件のことです。うまく活かせば、工期短縮とコスト圧縮につながります。

ただし、居抜きは「残っている＝そのまま使える」ではありません。
お店のコンセプトと運営オペレーションに合うかどうか、そして保健所・消防・設備条件に合わせられるか。ここを見極めて、残すところは残し、変えるところは変える。その判断がいちばん大事です。

今回のプロジェクトは、まさに“最低限はプロの工事で整え、仕上げはDIYで楽しむ”という進め方。
「費用を削るためのDIY」ではなく、“自分たちで手を入れて、店に愛着をつくるDIY”という考え方がベースになっています。

北大路通り沿い。“半階”がつくる、ちょうどいい距離感

現場は、北大路通りに面するレトロなビル。2階というより、半地下の上に乗った“半階（中2階）”のような高さで、階段をトントンと上がって入るタイプです。

正直、「2階」は少し面倒に感じる方もいると思います。でもこの物件は、階段の上りが深すぎず、むしろ道路から少し距離ができることで、空気が変わるのが良いところ。
街の音から少し離れて、お店に入る気持ちを整えてくれる。そんな“入り口の演出”が、すでに物件側に用意されている感覚がありました。

居抜きの魅力は「残す・磨く・足す」で一気に立ち上がる

室内も、かなり雰囲気があります。特に印象的だったのが、カウンターまわりと既存照明。

今の時代、最初からこういう照明設計はなかなかしない。でも、だからこそ温度感がある。焼けた感じ、木の経年、光のにじみ方。
「どこまで残すか」は本当に難しい判断ですが、うまく残せれば、改装直後から“この店、最初からいい空気がある”という状態をつくれます。

朝の現場。水道屋さんの仕込みと、段取りの良さ

この日は早朝に現場へ。ちょうど水道屋さんが仕込み（準備）を進めてくださっているタイミングでした。
工事って、派手な仕上げが目立ちますが、実は最初の仕込みの段取りが完成度を左右します。

僕たちは現場で職人さんと話す時間をすごく大切にしています。図面だけでは拾いきれない違和感や、現場でしか出ない“良い気づき”が必ずあるからです。
今回も、準備の合間にいろいろ話ができて、次の判断材料が増えました。

今回の方針：プロ工事とDIYの“分担”が成功の鍵

DIYを取り入れるときに大切なのは、気合いよりも分担の設計です。

プロに任せるべきところ（おすすめ）

• 給排水・電気・ガスなどの設備系（安全性と検査に直結）
• 法規・申請絡み（保健所・消防などの条件整理）
• 下地・納まりなど仕上げ品質を左右する部分

DIYに向くところ（相性が良い）

• 塗装（範囲と材料を決めればやりやすい）
• 棚・簡単な造作（家具的な要素）
• 装飾、グリーン、サイン周りなど“店の表情”づくり

もちろん、DIYの範囲はお店の業態やスケジュールによって変わります。
コトスタイルでは、「どこをDIYにすると一番効果が出るか」を一緒に整理して、無理のない進め方を設計することができます。

居抜き×DIYで失敗しないための3つのポイント

• ① 先に“ゴールの写真（理想）”を揃える
  DIYは迷い始めると時間が溶けます。先に方向性を揃えるのが最短ルート。
• ② DIY範囲は「工程表」とセットで決める
  現場は順番が命。DIYするなら、プロ工事とぶつからない順番に落とし込みます。
• ③ “残す部分”は掃除と補修で化ける
  居抜きの良さは、削るよりも「磨く」で立ち上がることが多いです。

ここから、どんなお店に育っていくかが楽しみです

この物件は、居抜きならではの空気感がすでにあって、そこにDIYが入ることで、さらにお店の個性が立ち上がっていく予感があります。

完成したらまたレポートしますので、ぜひ続報も楽しみにしていただけるとうれしいです。

施工事例もぜひご覧ください

コトスタイルの店舗内装・改装の施工事例は、施工事例ページ（WORKS）からご覧いただけます。居抜き改装・飲食店・美容室など、ジャンル別にも掲載しています。

「居抜きをどう活かすか」「DIYをどこまで入れるか」など、計画段階からのご相談も歓迎です。無料相談・お問い合わせよりお気軽にご連絡ください。

FAQ

Q. 居抜き物件は本当に安くなりますか？

A. 安くなるケースが多いですが、必ずではありません。残せる設備とやりたい業態が噛み合うか、そして申請・安全面をクリアできるかで変わります。現地確認で判断するのが確実です。

Q. DIYはどこまでやっていい？

A. 基本は設備（電気・給排水・ガス）や法規が絡む部分はプロ、仕上げ・装飾・家具的要素はDIYが相性良いです。工程表とセットで範囲を決めるのがおすすめです。

Q. 「費用を抑えたい」だけでも相談していいですか？

A. もちろん大丈夫です。コトスタイルでは、物件の条件・予算・スケジュールに合わせて、残す／変える／DIYのバランスを一緒に整理しながら進められます。