「このお店、全部一から作ったんですか？」
って聞かれること、実はけっこうあるんです。で、「スケルトンってやつですね」って答えると、たいていの人がびっくりした顔をするんですね。「全部イチからって、そらお金かかるやろ〜！」って。
これ、ほんとにその通りで、スケルトン物件と居抜き物件では、かかる費用も、準備の仕方も、正直ぜんぜんちゃうんです。けど、それぞれにメリットもあるし、向いてる人・お店も違う。今回はそんな「スケルトン」と「居抜き」、京都でお店を開くならどっちを選ぶべきか？というテーマで、じっくり話してみようと思います。
京都でお店を開く人がまず出会う“選択肢”
京都って観光の街ってイメージ強いけど、実際に店舗を構えるエリアとしてはほんまに多様で、どこにどう出すかで雰囲気も全然変わる。清水寺のふもとにあるような観光向けの物件もあれば、地元の人が通う住宅街の一角にひっそりあるテナントもある。
でも、どんな場所を選ぶにしても、物件選びの段階でまず出てくるのが「スケルトンか？居抜きか？」っていうこの問い。
どっちがええとか悪いとかやなくて、要は「自分のお店にとってどっちが合うか？」ってことなんやけど、そこを考えるためにもまずはそれぞれの違いと特徴からいきましょう。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件っていうのは、いわば“まっさらな箱”。
壁も床も、照明も、水道も、空調も、何もない状態。入居したときにはコンクリ打ちっぱなしみたいな状態で、そこに自分で全部作っていくわけです。
メリット
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一から設計できるので、理想のお店が作れる
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デザインや導線、コンセプトにこだわれる
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設備や配線などの自由度が高い
デメリット
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内装費用がかなり高額になりがち
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工事期間が長くなり、家賃が発生してからの準備期間が長引く
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初期投資が大きく、資金繰りに注意が必要
このスケルトン、僕も何度か経験してますけど、やっぱり「世界観をゼロからつくれる」っていうのが魅力なんです。たとえば、カウンターの高さひとつ、床材の質感ひとつにまでこだわれる。けどそのぶん、思ってる以上にお金がかかる。
たとえば、20坪のお店でも、内装だけで700〜1,000万円いくこともザラ。しかも工事期間が2ヶ月、長ければ3ヶ月以上かかることもある。そのあいだの家賃も当然発生するから、「早くオープンしたい」っていう人には、ちょっとしんどい選択肢かもしれません。
とはいえ、京都のように“世界観勝負”の街では、このスケルトンを選ぶことでブランド力を上げたり、長く愛されるお店になるっていう可能性もある。だからこそ、ちゃんと資金計画と相談しながら、選ぶことが大事なんです。
居抜き物件のリアルな魅力と注意点
一方で、居抜き物件という選択肢もあります。
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残っている状態で貸し出される物件のこと。たとえば、前がカフェだった場所ならカウンターや厨房設備が残っていたり、照明や家具もそのまま使えるケースもあります。
メリット
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初期費用が大幅に抑えられる
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工事期間が短くてすぐにオープンできる
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必要な設備がすでに整っている可能性がある
デメリット
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前の店舗のイメージを引きずる可能性がある
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設備の状態によってはメンテナンス費用がかかる
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自分のコンセプトに合わない場合、逆に手間になる
たとえば、「居抜きで内装そのまま使って50万円でオープンした人もいる」と聞けば魅力的に思えるかもしれません。でも、実際に現地を見てみると、「えっ、このままじゃイメージと違うかも……」ってなることも多い。
特に「京都 内装デザイン」で検索してたどり着いた方なら、おそらく“見た目”や“雰囲気”にこだわりたいという方も多いと思います。そうなると、居抜きの良さを活かしながらも、自分の世界観に寄せていく内装工事が必要になる。つまり「全部つくる」ほどじゃなくても、「部分的に手を加える」という工夫が必要になるということです。
コストを抑えながらも、京都らしいしつらえや素材感を取り入れた店づくり。そういうときこそ、設計者やデザイナーとの連携がポイントになります。
自分のお店にはどっちが合う？判断ポイントと事例紹介
では、スケルトンと居抜き、どうやって自分に合った物件を選ぶのがいいのでしょうか。
ポイントは大きく3つです：
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店舗のコンセプトと世界観をどこまで重視するか
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初期費用や工事期間などのスケジュール感と予算
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今後の展開をどう見据えるか（短期勝負か、長く続ける前提か）
たとえば、祇園で和菓子カフェを出したいというお客様がいました。観光客にも地元の人にも愛される店にしたいという想いから、町家のスケルトン物件を選びました。結果的に内装デザインには時間とコストがかかったけど、唯一無二の空間ができ、Instagramでの話題性も生まれました。
逆に、左京区で始めたテイクアウト中心のベーカリーでは、居抜きの物件を活用。厨房機器がすでに使える状態だったので、看板と内装の一部だけリニューアルして、約1ヶ月でオープン。初期費用も300万円以内に収まり、スムーズなスタートが切れました。
このように、京都での「店舗賃貸」には多様な選択肢があり、「どちらがいいか」ではなく、「自分のやりたいお店とどうフィットするか」を丁寧に考えることが大切です。
まとめ：物件タイプの選択は“設計”と“想い”のバランスで
スケルトンか居抜きか。どちらも正解です。ただし、京都という街で、どんな風にお客様に出会い、どんな時間を過ごしてもらいたいか。その“想い”をベースに、設計や予算と丁寧にバランスを取っていくことが、長く続くお店づくりには欠かせません。
物件選びの段階で迷ったら、まずはお気軽にご相談ください。コトスタイルでは、「京都 内装デザイン」や「店舗開業支援」の実績をもとに、あなたのお店づくりをトータルでサポートいたします。
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