こんにちは、コトスタイル代表の穴澤です。今回は「京都でテナントを借りよう」と考えたときに避けて通れないテーマ、家賃についての話をしてみようと思います。
京都で店舗物件を探している方から最も多くいただく質問のひとつが、「京都のテナント家賃相場はどれくらいですか？」というものです。特にカフェや飲食店の開業を検討されている方にとって、家賃は事業の成否を大きく左右する重要な要素になります。
いやあ、気づけばテナント仲介をはじめて14年。ようやく最近になって、ちょっとだけわかってきたことがあります。それは、家賃って意外と“ざっくり”決められてるってこと。坪単価×広さ＝家賃、という公式はあるけれど、現実はもっと生々しいというか、人間くさい世界やなぁと思わされることが多いんです。
京都のテナント家賃相場には“ふわっと感”がある｜坪単価だけでは決まらない理由
「この場所、家賃高すぎへん？」と思ったら、ちょっと時間を置いてまた見てみてください。もしくは、直接聞いてみてもいい。実際、昔10万円だったテナントが、今は40万円になってることもあります。逆に下がったという話は、正直あまり聞かなくて。まあこれはかなりレアな事例ですが、、、でも値動きは結構あるのと、やっぱり基本価格は下がりにくい。
京都のテナント家賃相場は、「坪単価○○円」といった単純な数字だけでは語れません。同じ四条・烏丸エリアでも、建物の状態、視認性、人通り、建物の雰囲気、そして家主さんの考え方によって、大きく条件が変わることがあります。つまり、「京都 テナント 家賃相場」という検索で出てくる平均値はあくまで参考であって、実際の店舗物件の家賃は個別性が非常に高いというのが実情です。
京都のテナント家賃相場は年々上昇している｜四条・河原町だけでなく周辺エリアにも波及
少し前に、四条西洞院で長くお店をされていた方がいらっしゃって。10万円で借りられていたんですが、立ち退きにあって、新しい物件を探すことになって。久しぶりに一緒にエリアを歩いてみたんですけど、もうその金額帯ではまったく見つからないんですよね。あのときの表情が忘れられなくて……。「昔はこのへん、そんなに高くなかったんやけどなあ」って、しみじみされていました。
京都の店舗物件市場では、四条烏丸や河原町といった中心エリアの家賃が上昇するだけでなく、その周辺エリアにも価格上昇の波が広がっています。
以前は比較的家賃が抑えられていた
- 綾小路
- 仏光寺
- 御所南
- 五条
- 四条大宮
といったエリアでも、カフェや飲食店の出店が増えたことで、テナント家賃相場が上昇しています。京都で店舗開業を検討する際は、現在の相場だけでなく、「今後上がる可能性のあるエリア」を見極める視点も重要になります。ただし、それだけで決めないでほしい。何より大事なのは、自分がやりたいことがその場所でちゃんとできるかどうか。それが実現できるかどうかで、家賃の感じ方も変わってくると思います。
京都のテナント家賃は交渉できる｜店舗物件の条件は調整可能な場合もある
でもこれって、家主さんのさじ加減でもあるんですよね。「飲食OKにしたから、賃料はちょっと高めに設定してる」とか、「前の借主が長く使ってくれてたから、据え置きにしてる」とか。あるいは、素人感覚で「内装がきれいだから家賃ちょっと上げとこうか」みたいな判断も実際あったりします。そんなふうにして、坪単価の“相場”とは違う価格が出てくる。
だから大事なのは、相場だけで判断しないことやと思ってます。
掛け合う価値はある
「実際、京都のテナント物件では、以下のような条件の場合、家賃交渉が可能になるケースがあります。
- 募集期間が長い物件
- 2階以上や地下など視認性が低い物件
- スケルトン状態の店舗物件
- 用途が限定されている物件
京都でテナントを探す際は、「表示されている家賃が絶対条件」と思い込まず、相談してみることで条件が改善する可能性もあります。
僕らもよく、「もう少し予算抑えられたらいいんですけど」と一緒に掛け合う場面があります。そのときに大事なのが、出店者さんの本気度が伝わるか。しっかりとした事業計画や想いがあれば、家主さんも耳を傾けてくれやすくなります。
それに加えて、テクニカルに条件の整理や交渉を一緒に考えてくれる不動産会社さんがいると、心強いんですよね。不動産会社さんが「家主さんはこう考えるから、こんな伝え方がいいかも」とか、「この条件を整理して交渉してみようか」といった提案をしてくれることもあって。そういう掛け合いも含めて、物件探しって意外と面白いもんやと思います。
交渉って、損得の話だけじゃないんですよね。人と人のやりとりやから。ちゃんと準備して、丁寧に伝えることが大事やと思ってます。
京都で飲食店・カフェのテナント家賃が高い理由｜飲食可能物件の希少性
もうひとつ、知っておいてほしいのは飲食OK＝高め設定という傾向。できる場所がそもそも限られてるうえに、貸す側からしても一定のリスクがある。だからこそ高めになるんです。
特に京都の町家物件では、
- 排気設備
- 給排水設備
- 防火基準
などの制約があるため、飲食可能な店舗物件自体が希少です。そのため、「京都 テナント 飲食」で検索されるような物件は、需要に対して供給が少なく、家賃が高くなりやすいのが現状です。
こうした背景があるため、家主さんとしても「飲食OKにするならその分は回収したい」と考えるのは、ある意味当然なんです。だから、「同じ場所・同じ広さでも、飲食OKの物件はちょっと高いな」と思ったら、それは設備やリスク対応分が含まれてると考えてもらった方が納得しやすいかもしれません。
とはいえ、可能性がゼロなわけじゃなくて。匂いが出にくい工夫をしていたり、人に迷惑をかけない運営ができそうだと伝えられたら、それが交渉材料になることもあります。実際、「飲食不可」とされていた物件でも、丁寧に説明することで相談が通った、というケースもこれまでに何度かありました。
京都で適正なテナント家賃を判断する方法｜店舗開業で失敗しないための基準
結局のところ、「相場が○○円だから」「他より安いから」ではなく、自分の事業に合っているかどうかがいちばん大事です。たとえば、月商が50万円見込めるお店で、家賃が25万円ではちょっと厳しい。でも、100万円以上売れる見込みがあるなら、その家賃でも十分成り立つ可能性がある。
ここで必要になるのが、ざっくりでもいいので事業計画。
- 売上の見込み
- 原価や人件費、その他経費
- その中で支払える家賃の上限
これを最初に考えておくことで、「いい物件に出会えたけど、冷静になったらちょっと背伸びしすぎやったかも」という後悔が減ります。京都で店舗物件を選ぶ際は、「家賃相場」だけでなく、事業計画とのバランスを基準に判断することが重要です。
一般的には、売上の10〜15％以内
に収まる家賃が適正とされています。この基準をもとにテナントを選ぶことで、無理のない店舗運営が可能になります。
京都のテナント家賃相場の今後｜店舗物件は引き続き需要が高い
これはあくまで僕の肌感ですが、今後も家賃が一気に下がることは、あまりなさそうです。京都は国内外からの観光需要が高く、カフェや飲食店、物販店舗の出店希望者も増えています。そのため、条件の良いテナント物件は今後も需要が高く、家賃相場が大きく下がる可能性は低いと考えられます。
- 観光需要の回復で中心部の人気が再燃している
- 飲食・物販の出店希望者は増えている
- 空き物件はあるけど、条件に合うものは限られている
こうした状況が続く中で、条件のいい物件は取り合いになる傾向も。だからこそ、自分の事業にとっての“適正”を見極める目が大事になってきます。
そして、家賃交渉や条件整理も含めて、テナント選びに付き添ってくれるパートナーを見つけておくと、動きやすくなると思います。
まとめ｜京都で理想のテナント物件を見つけるために大切なこと
14年やってきて思うのは、家賃は数式で決まるもんちゃうということ。人の想いとタイミング、ちょっとした関係性で動く世界でもあります。だからこそ、表面的な相場だけで判断せず、ちょっと踏み込んでみること。物件を探すときは、数字だけじゃなく「この条件、実現できそうか？」という視点を持つこと。
そして、時には掛け合ってみること。その一つひとつが、「ええ物件」と出会う確率を高めてくれるんちゃうかなと思っています。わからんことがあれば、いつでも聞いてくださいね。
京都で店舗開業を成功させるためには、
- 家賃相場を理解すること
- 事業計画に合った物件を選ぶこと
- 信頼できる不動産パートナーを見つけること
が重要です。
京都のテナント物件探しでお困りの方は、いつでもご相談ください。
当社でも京都市内のテナント物件を多数ご紹介しています。物件検索はこちらのページからご覧いただけます。
