05.京都・関西特有の契約リスクと実例解説｜“全国共通”では通じない、地域のリアル
契約書って、全国どこでも同じように見えるけれど、実はその中身、土地の文化や商習慣に強く影響されているってご存知でしょうか？京都で「お店を出す」となると、どうしても避けて通れないのがこの“地域性”です。特に古くからの商店街や、歴史あるエリアに店舗を構える場合は、契約書の内容以上に、人との関係性や文化的な背景が大きく関わってくることが多い。
今回のBlogでは、そんな京都・関西エリア特有の契約リスクと、実際のトラブル例をご紹介します。
【1】「景観条例」による工事の制限｜“京都らしさ”が足かせになる？
京都市内で開業する際、もっとも知られていて、かつトラブルになりやすいのが景観条例の存在。
▽ 実例：看板の設置NGで集客に苦戦
京都駅近くでカフェを開業したDさんは、開業時にオシャレな外観を目指して看板デザインを依頼。
ところが、設置予定だった壁面看板が「景観を損ねる」という理由で、行政から設置NGの通達が。
Dさん：「えっ、もう看板も発注済みなのに…」
結果、集客が伸び悩み、追加でスタンド看板などを用意することに。「最初に景観条例の範囲をしっかり調べておくべきだった」と悔やんでおられました。
ポイント：京都では、契約前に「外観や看板のデザインが制限される」可能性があることを把握しておくべき。
【2】「地域コミュニティ」との関係性｜契約書に書かれない“暗黙ルール”
京都の古い町家エリアや、観光地に近いゾーンでは、ときに近隣住民や地元組合との“お付き合い”が求められることも。
▽ 実例：営業内容が近隣からNGに
祇園エリアでバーを開業しようとしたEさん。物件も決まり、内装工事も進んでいた頃、町内会から「夜間営業は控えてほしい」と要請が。
Eさん：「契約上は問題ないし、風営法もクリアしてるのに…」
実はこのエリアでは、“静かで落ち着いた町並み”を維持したいという地域意識が強く、新しい店舗に対しても、営業スタイルに一定の配慮が求められていたのです。
【3】「町家物件」の特性と老朽化リスク｜修繕費の“すれ違い”
町家をリノベーションして店舗にする。これは京都らしい開業スタイルのひとつですが、物件の構造や状態によっては、想定外の修繕が発生することがあります。
▽ 実例：雨漏り対応で契約トラブルに
西陣エリアで雑貨店を開いたFさん。開業半年後、雨漏りが発生。建物の構造に起因するものでしたが、契約書には「修繕義務は借主負担」と記載されており、全額自己負担で修繕することに。
Fさん：「築年数のわりにきれいだったし、まさかそこまでとは思っていなかった…」
町家は見た目がきれいでも、中身は“築100年”ということもザラです。契約書だけでなく、「建物診断」や「躯体チェック」などを入居前に行うべきだと痛感されたそうです。
【4】「居抜き物件」＝ラッキーとは限らない｜設備の名義や保守責任の落とし穴
コストを抑えて開業できる“居抜き物件”。しかし、その裏には“誰がどこまで責任を持つのか”が曖昧なケースも少なくありません。
▽ 実例：冷蔵設備のトラブルで営業ストップ
大阪・天満で開業したGさんは、居抜きの飲食店を引き継いでオープン。ところが開店2週間で冷蔵庫が故障。修理を依頼したものの、設備の所有者が不明で、保証もきかず、丸ごと交換に。
Gさん：「内装が残ってる＝設備も使えると思ってた」
“居抜き”とは、「内装・設備が残っている状態」であって、その機器の状態や保証の有無、名義変更の有無までは保証されません。特に電気・ガス・水道周りは、一つのトラブルで営業停止に直結するため、契約前に要確認です。
【5】「保証金（敷金）」の返還ルールの地域差
関西では「敷引き文化」が根強く、退去時に保証金が満額戻ってこない契約が一般的です。
▽ 実例：思ったより戻らない…10年営業した後の驚き
京都市内で10年営業した洋菓子店のHさん。退去時、原状回復も終え、「そろそろ保証金戻ってくるかな」と思っていたところ…
管理会社：「もともと敷引き80万円と記載がありますので、差し引き20万円のご返金になります」
Hさん：「えっ？ そんなの忘れてたし、10年やってたのに…」
「敷引き」は、保証金の一部を最初から返還しない契約で、関東ではあまり見かけないですが、関西ではいまだにスタンダード。「保証金は“預けている”お金だから、戻ってくるはず」と思っていたら、思わぬ落とし穴になります。
【まとめ】京都・関西での契約は、“その土地のルール”を知ることから
ここまでご紹介した事例は、どれも「契約書には書いてあった」「でも知らなかった」という、“形式”と“実態”のギャップから生まれたものばかりです。
京都や関西では、
- 地域の慣習
- 景観条例
- 町家や居抜きの特性
- 保証金のルール
といった、地域性に根ざしたリスクが少なくありません。でも裏を返せば、これらを事前に理解し、契約前にきちんと確認しておけば、防げるトラブルばかりなんです。
次の回では、その“確認ポイント”をチェックリスト形式でご紹介します。契約直前に見返せるように、実務的な項目を一つずつ並べていきますね。
