こんにちは。コトスタイルのイケダです。この記事にたどり着いたあなた、もしかして今「京都でお店を開きたい」と思ってませんか？ただ、実際に動き出そうとすると、こう思うはずです。
物件、どうやって探したらいいんやろ……。
しかも、ネットで「京都 テナント 探し方」と検索しても、ざっくりした一般論ばかりで、「これ、自分に合ってるんかな？」って不安になるのではないでしょうか。だから今日は、京都の店舗開業に特化した“プロの物件探し術”をステップごとに、しっかり、じっくり、伝えられればと思います。
STEP1：京都ならではの物件探しの特徴を知る
まず、前提として知っておいてほしいのは、京都の物件はちょっと“クセ”があるということ。歴史ある街並みを守るルールがあるし、町家物件も多い。観光地ゆえに需要も高く、空きが出てもすぐ埋まる。2025年現在、京都市内の商業地価は前年から平均4.2％上昇（※国土交通省調べ）。特に祇園・四条河原町周辺では再開発も進んでいて、インバウンド需要を見越した動きが活発になっています。
つまり、“待っていても理想の物件には出会えない”のが今の京都。だからこそ、情報のつかみ方が勝負になります。
STEP2：まずは予算とエリアを“ざっくり”決める
テナント探しの前に、「どのくらい家賃を出せるか」「どんな場所で出店したいか」を言語化しましょう。ここでのポイントは、“細かく決めすぎないこと”です。「家賃は月15万円まで」ではなく、「10万〜15万円くらいで、飲食可能な場所」くらいの幅を持たせて考える。場所も、「祇園のど真ん中じゃないとダメ」ではなく、「観光客が多くて、町家が残ってる雰囲気のある場所」など、条件の“本質”を探っていくと、意外と穴場が見えてくる。
例：五条通沿いの西エリアや、北大路〜下鴨あたりは、地元客＋観光客を狙える立地として注目されています。
STEP3：不動産サイト＋αの探し方
たしかに不動産ポータル（ATBB、楽待、LIFULL HOME’Sなど）には物件は載ってる。けど、いい物件って“載らない”ことが多いんです。特に京都は地場の不動産会社が強く、優良物件は“水面下”で動いていることが多い。
✅ プロが教える探し方のコツ
- 地元密着の不動産会社と繋がる（メールよりもまずは電話か訪問が◎）
- 内覧時にはその場で意志表示を（迷ってる間に他で決まる）
- X（旧Twitter）やインスタで「#京都テナント」検索も意外と使える
- 町を歩くこと。空き物件の張り紙、意外と多い
STEP4：立地を深掘りする―「通り・導線・客層」を読む
結論から言います。物件探しで“立地”以上に重要なものはほとんどない、って言っても過言ではないです。いい立地＝「人が来る場所」じゃなくて、「あなたのお店のお客さまが来る場所」を見つけるということ。これが京都では特に当てはまると思うんです。
●「通り」と「導線」を見る
四条河原町、烏丸、祇園といった場所が人気なのはもちろん。その一方で、2025年のデータでは、繁華街の中心部では空室率が1.9%まで下がっていて、ほぼ埋まってる状態です。
だから、競争がすごくて「出てきた瞬間に決まる」物件が多い。つまり、「通りが目立つかどうか」「その店を狙う客層が通るかどうか」「観光客・地元客・学生など“誰が来るか”」をちゃんと見る必要があります。
例えば：
- お店の前を通る人の“足の速さ”や“立ち止まり方”を見る（インバウンド観光客なら、足がゆっくりで写真を撮る余裕がある）
- 近くに「買い物」「食事」「カフェ」などのシーンが複数あるか。つまり“ついで動線”があるか
- 夜メインか昼メインかを想定する。京都では観光客昼→地元夜、というリズムの街なので、夜だけで勝負するならその夜通りの照明・安全性・飲食店の密度も気にしたい。
●「客層」を読む
あなたが出したいお店、ターゲットは誰ですか？観光客？ビジネスマン？地元の常連？学生？それによって、立地の基準は変わります。例えば、京都駅近辺に出すなら「観光＋出張客＋外国人」の混合が考えられる。そんな場所の坪単価・家賃相場は、2025年で坪20,000円前後という数字も出ています。
一方、洛北・西京区など地元生活圏を狙うなら、もっと価格が抑えられるかもしれないけど、観光客の“ついで来店”は少なくなる。だから、客単価・回転率・固定費のバランスを考えた上で“自分のお客さまが来る場所”を選びましょう。
●「穴場立地」を狙う視点
競争激化の京都では、あえて「目立たないけど通る人が確保できる立地」も狙い目です。例えば、観光ルートから少し外れた町家路地、商店街2列目、地元客メインの生活動線など。僕が実際に物件探しの相談を受けたとき、御所南エリアの町家1階で10年前20万円だった物件が、今や月40万円超えとなっています。
つまり、立地の価値は年々上がっている。だからこそ、探し方を工夫して“自分に合った場所”を早く見つけることが、勝ち筋になります。
STEP5：物件タイプの違いを理解する―スケルトン vs 居抜き
物件を探す段階で、「この物件タイプでいくかどうか？」という判断が非常に重要です。京都では、特に町家物件や古ビル物件が多いため、構造や改装ルート・法規制なども考慮に入れる必要があります。
● スケルトン物件のメリット・デメリット
- メリット：まっさらな状態から自分のブランド・コンセプトどおりに設計できる。設備の制約が少ない。
- デメリット：初期投資が大きくなりがち（壁／床／天井／造作すべてゼロから）。施工期間が長くなりやすい。コスト想定ミスが出やすい。
京都で例えば町家をスケルトンから改装する場合、追加で耐震補強・敷地条件・景観条例の検討なども出てくるため、“物件探し＝改装の見込み”として見る必要があります。
● 居抜き物件のメリット・デメリット
- メリット：設備・造作が残っているため、初期コスト・準備期間が抑えられることが多い。「即営業可」に近づくケースもあります。
- デメリット：前の店の影響（内装・動線・導線・厨房位置など）を引きずる可能性。ブランド変更・ターゲット変更すると設計や動線の調整が難しい。設備寿命・修繕費が想定以上になることも。
プロとしてのコツは、「居抜きでも、自分のお店と合ってるか？」「修繕・改装費用を見込んだか？」をチェックすること。例えば、厨房のダクトが重飲食には耐えられない、という話も京都では出てきています。
● どちらを選ぶか？判断の基準
自分のビジネスモデル・資金力・スケジュール・地域特性を総合的に考えるべきです。ざっくり言えば、
- 早く開業したい・予算を抑えたい → 居抜きが有力
- ブランド設計にこだわりたい・設備・動線から作りたい → スケルトンが有力
- ただし、それだけで決めないでほしい。京都ならではの“改装見込み”“規制”“物件の希少性”も加味して判断すべきです。
STEP6：契約交渉・予算設定・落とし穴チェック
立地・物件タイプをクリアしたら、次は実務の“契約交渉”と“予算設定”です。ここを甘く見ると、理想の物件でも地獄になりかねません。
● 最新の家賃・坪単価データを押さえる
例えば、京都市下京区での2025年の店舗坪単価は平均約18,758円というデータがあります。
「坪単価×面積＝家賃」という公式は基本ですが、立地・路面状況・ブランド力・階数・設備・業態制限で“実勢”は大きく変わります。穴澤代表も「坪単価×広さ＝家賃」という公式以上に“人間くさい”価格設定があると語っています。
ということは、自分の予算設定をする際には、「相場」＋「立地プレミアム」＋「改装リスク」を見込んでおくことが重要です。
● 交渉のポイント
- 借主側の“姿勢”が大事。内覧→仮申込→交渉をスピーディに動く。
- 長期契約や更新料の条件を確認。定期借家契約であるかどうか、再契約時の条件がどうか。
- 原状回復義務の範囲を明確に。京町家などで「古材をそのまま残す」という条件が付くことも。
- 賃料の“据え置き”交渉をできるか。たとえば、最初の数月は家賃減免、あるいは保証金の減額等。
- 造作譲渡・居抜き物件であれば譲渡金・設備の保証・動線チェックを。前店の残置物が使えないと改装費が膨らみます。
● 契約時の落とし穴
- 表示“家賃”には共益費・消費税・設備維持費が含まれていないことがある。
- 「飲食可」として紹介されていても、酒提供・深夜営業・騒音・匂いの規制がある場合がある。
- 京都では景観条例・町家保存・地区計画などの制約で、看板・外観・照明が制限されるケースもあります。
- 内装工事後に用途・規模・消防・保健所の検査で思わぬ追加費用が発生することも。
- ペナルティ条項（途中解約・転貸禁止・禁止業態変更）を確認。契約書の細かい条文が後になって重みをもつことがあります。
STEP7：未来を見据えた物件探し―2025年以降のトレンドを活かす
これから出店を考えるなら、今のトレンドを“先読み”しましょう。過去への憧れだけで物件を選ぶと、３〜５年先がきつくなります。
● インバウンドと観光需要
訪日外客数が2019年比で＋15.6％（2024年時点）というデータも出ており、京都の観光需要は回復基調です。
つまり、観光客向けの店舗物件を考えるなら、駅・主要観光スポット・ホテルからの導線という観点を取り入れると強みになります。ただし、観光需要のみを当てにすると、為替や海外情勢でブレが出ることも心得ておいた方がいい。
● 空室率・物件供給の希少性
京都の商業エリアでは空室率が1.9%と非常に低く、物件供給が追いついていない状況です。
つまり、物件が出たら“即決”の準備をしておくのが基本。「決める力」が出店成功には欠かせません。
● 地域・エリアの変化
昔は“外れ”と見られたエリアが、新しい観光ルート・再開発・若者の移住で注目され始めています。例えば、五条通・高辻エリアなどが地価上昇中。前述の穴澤代表の話でも「御所南の町家で10年前20万円→今40万円超」など、価格の上昇が実例としてあります。
だから、今「ちょっと安めに見えるけどこれから伸びそう」というエリアを探す視点も重要です。
STEP8：チェックリストで振り返ろう
いい物件を逃さないように、以下のチェックリストを活用してください。
- 目的（ターゲット客／業態）が立地と合っているか
- 家賃・坪単価が相場と比較して妥当か（例：中京区20,000円／坪前後）
- 物件タイプ（居抜き／スケルトン）を業態・予算・スケジュールから判断したか
- 契約条件（定期／普通／更新料／原状回復義務）を確認したか
- 申請・規制（景観条例・用途変更・飲食可否・保健・消防）を物件見学時にヒアリング済か
- 改装予算・期間・内覧からオープンまでのタイムラインを作成したか
- リスク（家賃上昇・テナント競争・観光変動）に対する対応策を考えたか
物件選びのその先に──“失敗しない出店”の確率を高めるために
ここまで、京都で理想のテナント物件を見つけるための具体的なステップやプロの視点をお伝えしてきました。けれど、実際のところ──
「エリアをしぼったはいいけど、毎日検索するのは大変…」
「気になる物件が出た時にすぐ知りたい」
「もっと自分に合う物件が裏で出てきてるんじゃないか」
そんな不安を感じる方も多いと思います。そこで、最後に少しだけ「コトスタイルでできること」をご紹介させてください。
条件登録＆新着通知。あなたの代わりに“理想の物件”を見張ります。
コトスタイルの会員登録（もちろん無料）をしていただくと、
・希望のエリア・賃料・広さなどの条件を保存
・新着物件が出たらメールでお知らせ
という機能が使えるようになります。これは、物件探しの「見逃し」をなくすだけでなく、毎日不動産サイトをチェックする手間からも解放してくれます。実際に店舗を構えたオーナーさんの中にも、
「通知で届いた1件がドンピシャだった」
「会員限定の物件が見れたのが決め手になった」
という声が多く寄せられています。
“掲載されない物件”との出会い方もあります
さらに、コトスタイルでは「Webには載せていない非公開物件」や、「これから募集予定の物件」も取り扱っています。これは私たちが京都の地元不動産や大家さんとのネットワークを持ち、“設計施工まで一括で任せられる安心感”から、まず最初に物件情報が集まりやすい構造になっているからこそ。
つまり、物件探しだけではなく、「出店までのすべてを一緒に考えてくれる存在」──それがコトスタイルであり、私たちが目指しているワンストップサービスの本質です。
京都で、あなたのお店を開く日へ
物件選びはゴールではありません。
けれど、「いい物件に出会えるかどうか」は、出店の9割を左右するといっても過言ではありません。だからこそ、焦らず、でも一歩踏み出す勇気を持ってほしい。その一歩を、コトスタイルは全力で支えます。
「まずは物件を探したい」でもいいんです。「まだ具体的なことは決まってないけど話を聞きたい」でも大歓迎です。ぜひ一度、コトスタイルの物件検索ページを覗いてみてください。
気になる物件があれば、いつでもご相談ください。
▼条件登録と新着通知はこちらから
▶ コトスタイル会員登録（無料）
