はじめに｜「いいテナントないかな…」と検索する前に読んでほしいこと
「京都 テナント 飲食」で検索してこの記事にたどり着いた方。きっと今、頭の中ではお店のイメージができあがっていて、「それにぴったりの場所、どこかにないかな」と探しておられる頃かもしれません。
でも、実際に物件を見に行くと…
- 家賃が想定より高い
- 設備が足りない
- 匂いや煙の制限がある
- 原状回復の条件が厳しすぎる
そんな「現実とのズレ」に戸惑う方が、とても多いんです。コトスタイルでは、これまで京都市内で300件以上の飲食店開業をサポートしてきました。その中でわかったのは、「最初の物件選びで9割決まる」と言っても過言ではないということ。この記事では、飲食店開業希望者がハマりがちな落とし穴と、プロの視点から見た“失敗しないテナント選び”の考え方を、できるだけ分かりやすくご紹介します。
1｜そもそも、京都のテナント事情はちょっと特殊です。
京都にはいろんなエリアがあります。
たとえば…
四条河原町・祇園周辺
観光客の通りが多い分、家賃も高め。サイン（看板）設置や景観規制に注意。
京都駅周辺
人通りは多いが、オフィス・宿泊需要の変動に影響を受けやすい。
左京区・西陣など住宅地エリア
地元客にリピートしてもらう“地元密着型”が向いているが、人通りがまばらなところも。
「駅近＝集客に強い」とは限らず、物件のある“場所の空気感”と、自分の店のスタイルが合っているかが大事です。
2｜「スケルトン」か「居抜き」かで、できることも費用も変わる
テナントの状態は、大きく分けて以下の2つ。
スケルトン
壁も床も何もない“まっさら”な状態。自由に設計できるけど、費用と工期はかかる。
居抜き
前のお店の内装や厨房設備が残っている。費用は抑えられるが、レイアウトや導線の制限が出やすい。
「居抜き物件ならお得」と思いがちですが、例えば「前のお店が軽飲食だったのに、自分はラーメン屋をやりたい」となると、ダクト・排気・給排水・電気容量が全然足りない…なんてことも。コトスタイルでは、募集図面だけでなく、現地に同行して“この物件で本当にできるか”を設備や動線からチェック・アドバイスも行っています。
3｜見逃しやすい契約の“地雷ワード”にも要注意
物件が見つかった！と喜んで契約直前まで進んでから、次のようなトラブルに遭った事例があります。
- 契約書に「重飲食不可」と記載があった
- 看板が条例で設置NGと後からわかった
- 原状回復がフルスケルトン（壊して戻す）で100万円以上の費用がかかった
とくに京都では、景観条例・歴史的建造物保護・周辺住民との協定など、エリアごとに特殊なルールがあることも。契約書の文言には必ず目を通し、「●●ができる／できない」というラインを、工事・運営のプロに相談しながら進めることが大切です。
テナント契約についてはこちらのシリーズでも詳しく紹介しております
「テナント 契約 注意点」を見落とすな！プロが解説する契約トラブルを防ぐチェックリスト
4｜物件が見つからないときは、「条件の見直し」も必要かもしれません
「希望エリア／賃料／広さ／1階路面」…理想が高すぎて、なかなか物件が見つからない方もいらっしゃいます。そんなときは、絶対に譲れない条件と、緩めてもいい条件を明確に分けておくのがコツ。
たとえば：
絶対必要
排水2箇所以上／煙・臭いOK／電気容量十分
妥協できる
エリアは隣駅でもOK／2階でも集客しやすいレイアウトを工夫
飲食店は「やりたいお店の形」から逆算して物件を見る方がうまくいきます。
5｜内装工事・席数・厨房…“やりたい店”ができるかどうかで判断を
コトスタイルでは、出店希望者の想いや業態に合ったテナント情報を独自に扱いながら、物件選びから設計・施工、そしてOPEN後のメンテナンスまでを一貫してサポートしています。だからこそ、単なる“物件紹介”ではなく、「この場所で、本当にやりたいお店ができるか」を、厨房や席数、動線設計の観点からリアルにアドバイスできるんです。
たとえばこんなケース：
「この物件、駅から近いし立地もいいんです！」
→天井が180cmしかなくて、換気ダクトが通らない → 重飲食不可 → ラーメン不可
というように、“場所の良さ”と“できる店の形”が合っているかは別の話なのです。
おわりに｜無料相談、やってます。
この記事では、飲食店の開業を考える方に向けて、「失敗しないテナント選び」の考え方を紹介してきました。
「自分の業態がどんな物件に合うのか、プロの目で見てほしい」
「契約前に、工事やデザインの視点でチェックしてもらいたい」
「スケルトンと居抜き、結局どっちが向いてるの？」
そんなお悩みがあれば、無料相談をご利用ください。図面の持ち込み、現地同行もOK。「なんか不安なんです…」という段階でも、全然大丈夫です。あなたのお店が、京都のまちにちゃんと根付く一歩目になるように。コトスタイルは、開業の最初から一緒に考えます。
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