はじめに｜見落とした“ひとこと”が、数十万円の損失に
猛暑だった夏が嘘のように、朝晩はぐっと冷え込んできました。四条通を行き交う人たちも、ジャケットやストールで季節の変わり目を迎えています。コトスタイルのオフィスの窓から外を眺めると、車やバスの流れの中に、何かを考え込むように歩いている人の姿が見えることがあります。もしかしたら、その人も「そろそろ、自分のお店を持とうかな」と考えているのかもしれません。でも、その「夢の一歩」は、実は“契約書”という現実の壁から始まることが多いんです。
たとえば──
京都・祇園で居酒屋を開いたAさん。物件契約時、「中途解約時には違約金が発生します」という条文を深く確認せずにサイン。オープン後1年も経たないうちに売上が伸び悩み、やむなく退去を申し出たところ、違約金として家賃6ヶ月分＝180万円の請求を受けることに……。
こうした事例、じつは珍しくありません。
「店舗 開業 失敗 例」の多くは、テナント契約書の“読み落とし”や“認識のズレ”が原因です。
このBlogでは、そうした“見落としやすい落とし穴”を回避するために、テナント契約の重要ポイントを6章構成で解説していきます。地域密着で京都の店舗づくりに関わってきたコトスタイルならではの視点と、リアルな現場感覚も交えてお届けします。
01.賃料改定のルールは必ず確認する｜「テナント 契約 注意点」の中でも最重要項目のひとつ
四条通を歩いていると、ふと「この場所、前は別のお店だったな」と思うことがあります。テナントの入れ替わりが激しい場所では、華やかな開店の裏に、静かに去っていくお店も少なくありません。
私たちも、何十件と開業のお手伝いをしてきた中で、「契約内容の見落としが、あとあと大きなリスクになる」という場面を何度も見てきました。
中でも目立つのが、「賃料改定」に関するトラブルです。
家賃がいきなり上がった？──見落としが招く「店舗 開業 失敗 例」
たとえば、ある飲食店オーナーのケース。
京都市内の繁華街で居抜き物件を契約し、順調にオープンしたものの、2年後に家主から突然の通知──「来月から賃料を2万円値上げします」。
オーナーは「そんな話は聞いてなかった」と言うけれど、契約書には小さく「2年経過後、家主の判断により賃料改定可」と記載があった。つまり、契約上はルール通りだったんですね。
でも、家賃って月2万円上がるだけでも年間24万円。飲食店経営にとっては、じゅうぶん「利益を食いつぶすレベル」の負担です。しかも、家賃値上げを理由にすぐ退去するわけにもいかず──そのままズルズルと負担を抱え、最終的には撤退に追い込まれたという事例でした。
賃料改定の条項は“書き方”と“タイミング”に注目
契約書で注意すべきなのは、単に「賃料」の金額だけではありません。
以下のような項目が含まれているかを必ずチェックしましょう：
- 賃料改定の時期（例：契約更新時、一定期間経過後）
- 改定の根拠（物価上昇率、近隣相場、オーナーの裁量）
- 改定の通知期限（例：〇か月前までに文書で通知）
- 協議条項の有無（オーナーとテナントが“相談の上で決める”と書かれているか）
中でも危ないのが、「貸主は必要と認めた場合、賃料を改定できる」とだけ書かれている契約。こういうあいまいな条文だと、あとで争いになったとき、貸主側に有利に働くことが多いです。
「最初に交渉する勇気」が、その後の安心を生む
多くの人は、「せっかく良い物件が見つかったし、ここで突っ込んだら断られるかも」と思ってしまい、契約書の細かいところに口を出すのをためらいがちです。
でも、契約は“交渉”です。
たとえば私たちコトスタイルでは、契約書の内容が不明確なとき、テナント側に代わって「この条文の意味を確認したい」「協議条項を加えてもらえますか？」と貸主側と調整することもあります。
不動産屋さんによっては、貸主と直接話せないケースもあるので、信頼できる仲介業者や開業サポートの専門家に相談しながら、賃料改定に関する条項は“契約前”にきっちり確認・調整しておきましょう。
【実例まとめ】こんな条文には注意！
小さな一文が、将来を左右する
「今は安いから大丈夫」と思っていても、2年後、5年後に“見えない地雷”が爆発することもある。だからこそ、「テナント 契約 注意点」の中でも、賃料改定のルールは最初に見ておくべき重要項目です。
次回続きでは、意外と見落とされがちな「契約期間」に関するリスクと失敗例を紹介します。自動更新や短期契約の裏にある“落とし穴”、一緒に見ていきましょう。
