家賃について考えてみる


 

おはようございます。穴澤です。

今日は家賃について考えてみます。

 

それじゃあ、さっそく家賃っていったい

誰が決めているのでしょうか。

 

貸したい家主さんが、市場に出す時に

相談する不動産会社さんと一緒に

相場観や経験に基づいて設定されています。

 

このあたり、これくらいの大きさ

それに立地の特性なんかが加味され

15万くらいで行きましょう・・・と、いった感じ。

 

貸したい家主さんとしては、もちろん

1円でも高く貸したいのが本当のところですよね。

 

それを見ながら、借りたい側のあなたは

近隣の他の物件だったり、案内してくれる

不動産屋さんと相談しながら家賃を決めていきます。

 

それと合わせて、事業計画を見比べながら

例えば、売上の見込みを想定し、

必要な経費を計算していくと、なんとなく

12万がマックスだな~とか、10万は超えたくない!

といった感じで、設定賃料も見えてくるでしょう。

 

しかし、ここで家賃だけを見すぎないでほしいのです。

それは、家賃は家賃だけで見てはいけない、

他にも確認しないといけない数字が潜んでいるという事なんです。

 

例えば、保証金だったり、礼金、敷金といったもの

それが、100万円かかるものと250万円かかるもの

これを、例えば2年で割ってみるとします。

 

すると、100万円なら4.16万円(100万/24ヶ月)

では、250万円なら10.41万円(250万/24ヶ月)

如何でしょうか、2年で計算するのがどうかは別として

ここから家賃を改めてみると印象も変わるはずです。

 

例えば、100万円で賃料10万と250万円で賃料7万円

単純に2年で考えてみると14.16万円と17.41万円で

賃料の高い10万円の方が、以外と得な計算になります。

 

もちろん、保証金や敷金は返金されるのが原則ですから

一概に得とは言い切れない部分がありますが

事業の場合、トータルで考えるのと合わせて、収支計算

いわゆる、キャッシュフローを見る必要もあります。

 

すると、頭金で大きな費用を預けるといった事は

実は考え方によっては非常にしんどい捉え方ができます。

 

では、更新料はいかがでしょうか?

例えばAの物件、賃料18.5万、契約期間2年、更新料2ヶ月

Bの物件で賃料20万、契約期間2年、更新料無

 

どちらが良い条件でしょうか?

 

トータルで考えたときは、Aが2年で481万円、Bが480万円

実は1万円の差しかありません。

しかし、Bが更新料1ヶ月なら、Bが条件も悪くなりますし

Aの更新料をなくす事ができれば、Aの条件が良くなります。

 

このように、少し変わるだけでも、長い目で考えると

結構大きな差が生じるのが、家賃なんです。

それと、家賃以外にも様々な費用が影響するのもポイントです。

 

そして、実はさらに気をつけてほしいのが

こういった費用の計算を普段いつもやってるのが

不動産屋さんなんです。

 

ですので、巧みに賃料や初期費用を組み替えて

あなたのようにはじめての開業者さんにも

超一流の交渉術を披露してくる可能性もあるんです。

ちょっと大げさに書いちゃいましたが。笑

 

しかし、あなたにも不動産屋さんがついてますから

しっかりと、あなたの考え方を伝えて上で交渉に挑みましょう。

きっと、良い契約ができる事だと思います。

 

家賃は家賃だけで決めつけてはいけない

トータルで様々な角度から検証する事が大切です。

そして、キャッシュフローや事業の内容に

照らし合わせながら無理のない形を探る。

きっとこれに尽きると思います。

 

初期費用を抑えたい人は家賃を少し上げてでも

他の費用を上げる交渉をするのもひとつですし、

逆に、二年後の更新料が痛いと考えられる場合も

賃料を少し上げて、更新料をなくすというのもひとつです。

 

あなたの事業イメージにしっかりとあった

長い目でみた家賃交渉。しっかりとイメージしながら

賃貸借契約に挑むように頑張ってくださいね。

 

 

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