物件を探す前にやっておきたい事まとめ


 

こんにちは、穴澤です。

今日は、お店作りのポイントについて書きます。

お店作り、まず肝心なのが物件ですよね。

 

お店を作る場所が決まらないと

レイアウトもコンセプトも決められない。

、、、なんて、思ってませんか?

 

そして、何も考えずに、まず不動産屋へ

漠然と希望条件を伝えて

物件を紹介してもらおうとしてませんか?

 

実は、こういう方って結構おられるんです。

とはいえ、お店作りをやった事がない人なら

まったくいけない訳でもないので注意。

 

エリアの雰囲気や、家賃の相場観等

物件を見ないとわからない事だって

たくさんあるので、まず行動は間違ってません。

 

ところが、物件を決めてから

お店のコンセプトや内装のイメージ等々

決めて行こうとすると、ちょっと時間が足りないかも。

 

物件が決まるという事は家賃が発生します。

若しくは期限を決めて調査期間をもらう方法もありますが

いつまでも待ってもらう訳にはいきません。

家主さんだって家賃収入で生活されていますから当然です。

 

だとすると、物件を探す前にある程度決めておくって事が

大切だという事を薄々感じてもらっているかとおもいますが

まさに、そうなんです。

 

では、何をやっておけないいかまとめておこう

というのが、本日の記事の内容です。

では、さっそく行きましょう。

 

まずは、事業計画(コンセプト)

これは、どんなお店をやりたいかというイメージです。

5W1Hとかで考えると整理しやすいかも。

 

独り暮らしのサラリーマンに駅近で

晩御飯を安くで提供できるお店といった感じ。

 

ターゲットは男性か、女性か、お年寄りか、若者か

客単価は安いの高いの、お店で出す商品は何か

決まっていないと、物件って決められないですよね。

 

ある事業では人が多い四条烏丸の路面物件は

とっても良い物件かもしれませんが、

集客が不要のネット通販の倉庫兼事務所なら

良い物件とはいえないですよね。

それよりも、家賃が安いスペースで

且つ、宅配業社さんが出入りしやすい場所が

いいのかなってなりますよね。

 

このように、事業の内容によって

物件に合ってるか、合っていないかが決まります。

たまに、良い物件ありませんかって

問合せがあったりしますが、

それだけでは、何ともお答えできないですよね。

 

その為にも、物件を探す前に

やりたい事業内容をしっかりと

決めておかなければいけません。

 

さて、すいません。一発目から熱くなってしまい

文章が長くなってしまったので次は短めに!

 

さて2つめの物件探しの前にやっておきたい事。

それは収支計画です。

これも事業計画じゃないかって言われてしまうかもしれませんが

そうです!開き直ります!

 

ただ、事業コンセプトとは、また違った

物件探しに対するメリットもあるので

やっておいた方が絶対にいいです。

 

収支計画とっても、単純な部分です。

客単価×客席数×回転率×日数で月の売上が決まりますよね。

そして、原価や販売管理費が引き落とされて

残ったものが、ざっくりとした利益ですよね。

 

原価はある程度原価率で計算する事で

売上に対して見えてきますね。

固定費は家賃だったり光熱費だったり

人件費だったり販促費だったり

このあたりは、人によって違うでしょうが

書いてみる、それぞれの方程式が見えてきます。

 

あくまでも物件が決まっていない段階ですが

それが重要なんです。

20席、客単価3000円といった感じで

予測でいいので、一回作ってみましょう。

 

すると、あっ全然足りないとか、結構余裕があるとか

っていう基準が見えてくると思うんです。

この時の客席数と客単価と回転率を

しっかりと頭に叩き込んでから物件を探してください。

 

すると、ここは20席もとれないなとか

ここは客単価3000円はきついとか

ここなら2回転は狙えるなとか

基準に対して考える事ができますよね。

 

要は、それが物件の決め手になるんです。

ここなら計算が合ったから

具体的にプランを作っていこうと判断ができます。

 

しかし、まったく基準がなければ

う~ん、20席しかとれないから微妙とか

ここは3000円くらい狙えそうだけど

それでいけるのかな~とか。

こんな感じでは物件契約には進めません。

 

進めなく、よし計画から考えようとなれば

それはそれでよしって感じですが

なんだかわからないけど、不動産屋さんが

良い物件っていうし、他に借りたいって人が

いるっていうし、期限が今日までだし、、、

 

、、、借りちゃえ。

 

これだけは絶対にやめてくださいね。

これで苦労している人も本当にいます。

客席は増やせない、客単価も上げられない

もうどうしようもないって始末。

 

だからこそ、物件を探す前に

自分なりのしっかりとした基準を決める。

これをやるかやらないかで

大きな違いがでる事間違いなしです。

 

あちゃー、またまた熱く書いてしましました。

どうも、文才がないので

無駄に文章が長くなってしまいます。

 

そして、まとめってのは、これだけじゃないんです。

次に必要なのは内装会社を決めるという事。

もちろん、この時点で一社に絞れってのは無理です。

 

おススメは2~3社程目をつけておくのが大切です。

ある程度ヒアリングしておいて、

物件が決まったらよろしくお願いしますって感じで

相手の雰囲気だけはチェックしておきましょう。

 

これは、なぜかというと、物件をおさえるのって

長くても1ヶ月、短い場合1週間という感じで

不動産屋さんから期限を決められるからなんです。

 

他のお客さんもおられますんで

物件をおさえるのは1週間で勘弁してください。

って感じでしょうか。

 

もちろん、テナントの場合改装が必要であり

その費用が、きちっと積算できていないと

物件を借りてはいけない程度は不動産屋も知ってます。

 

ただ、がんばれば短い期間で見積書が

できるという事も知っておられるんです。

しかし、1週間でつくる見積書なんて

温泉旅行3万円でーすっていうくらい概算。

 

交通費は、宿泊代は、食事代は、と

細かい明細を出すと、金額の幅がでていきます。

宿でも9800円があれば39800円というのもあるし

交通費だって、何を使うかで変わります。

 

これから人生をかけて勝負するお店を

計算するのに1週間ってのは、ちょっと不親切ですよね。

だけど、待ってくれないのなら仕方ないです。

だからこそ、見つかった時点で

すぐに内装会社さんに見てもらえるような

準備が絶対に必要なんです。

 

この物件いいなって思ったら、その場で

内装屋さんにアポイント。

立会の不動産屋さんに鍵の手配をお願いするくらいの

スピード感が重要って事なんですね。

 

いいなって思ってから内装会社を探していたら

それだけで2~3週間過ぎちゃいます。

これぞ、お店を作る為に

物件を探す前にやっておきたい事ですよね。

 

って、、、いかんいかん。

またまた熱くなってしまいました。

だけど、本当にこれで

失敗してる人がいるので

これからお店を出す人には

知っておいてほしいんです。

 

って長いですよね。文章!!!!!

短く書きたいんですが、文章が苦手で

本当にすいません!

 

次が最後です。頑張ります!

最後は、内装イメージです。

内装業者だけじゃないんですね。

イメージまでこっちでやるの~って

思わないでくださいね。

 

 そうではないですから、汗

デザインを作るのは内装業者やデザイナーさんです。

しか~しっ!デザイン任せちゃって大丈夫ですか。

 

ただでさえ時間がないって言ってんのに

イメージと違うって事になっちゃうと

これは、たいへんですよね。

デザインこそ、すぐにできるものではありません。

 

それこそ図面を描いて、イメージパースを書いて

1週間とか、すぐに経っちゃいますから。

ある程度の方向性はお伝えしておかないと

なかなか、パチッとはできないもんです。

 

と、最後は走った感がありましたが、これが

物件を探す前にやっておきたい事。

最後に、、、ただ、弊社にご用命頂ければ

このあたりは、物件を探しながら

平行してできますから、ちょっと余裕ができますよ。

 

なんて、ちょこっとだけセールスさせて頂いて

本日のブログ!お開きですっ!

 

 

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